LENDX業務部の石野です。
融資型クラウドファンディング投資に興味のある方の中には、不動産投資に興味をもたれているかたも多いのではないでしょうか。
不動産投資にも様々な種類がありますが、初心者にはワンルームマンションが向いているとも言われます。その一方でワンルームマンション投資は失敗するという評判も根強いものがあります。
そこで今回はなぜワンルームマンション投資が失敗しやすいと言われるのかをお伝えします。
ワンルームマンション投資が失敗しやすいと言われる理由
ワンルームマンション投資が失敗しやすいと言われる理由や対処法について見ていきましょう。
価格だけで物件を選ぶから失敗する
価格だけでワンルームマンションを選んでしまうと、失敗する可能性が高まります。ワンルームマンション投資は、マンションやアパートの一棟投資などと比較して手頃な価格が魅力です。中古マンションであれば、1000万円以下で購入できる物件もあります。
しかし、「価格が安いから」「できるだけ投資資金を抑えたいから」と、価格を重視しすぎてしまうと、他の条件が悪く、期待する収益を得られない可能性があります。
物件を選ぶ際は、価格の他にも、立地、内装、地域の特性、入居者層、利回り、修繕計画など、さまざまな要素を確認し、総合的に判断することが重要です。
利益が少ないので投資が続かない
ワンルームマンション投資が失敗しやすいと言われる理由の一つが、利益が少ないことです。ワンルームマンションは主に単身者向けであり、他の間取りに比べて家賃が低い傾向があります。
例えば、家賃が8万円だとしても、その8万円からローン返済や管理会社の手数料、維持管理費などを差し引くと、手元に残る額は1〜2万円前後となることが珍しくありません。
家賃が維持されていれば問題ありませんが、競合物件の増加や築年数の経過により家賃を下げざるを得なくなり、利益はさらに減少します。
ワンルームマンション投資は利益が少なく、損益分岐点が低いため、家賃の減少やコストの増加が発生すると赤字になる可能性があるため、注意が必要です。
都合の良いシミュレーションに頼ってしまい、想定から外れる
不動産投資で失敗を避けるためには、事前のシミュレーションが欠かせません。空室リスクや家賃下落リスク、修繕リスクなど、さまざまなリスクを考慮して、詳細なシミュレーションを行います。
しかし、根拠のない自己都合の良いシミュレーションを行うと、実際の運用において予想と大きく異なる結果になり、困難に直面することがあります。
適切な計画とシミュレーションを行うことで、さまざまなリスクを想定し、対処策や資金を用意することができます。
「ワンルームマンションは価格が安いから」「駅近物件だから人は集まるだろう」といった安易な考え方や自己都合の良いシミュレーションではなく、客観的な視点から入念なシミュレーションを行いましょう。
内装や設備が市場のニーズに合っていない
ワンルームマンションは競合が多いため、市場のニーズに応じた内装や設備を提供することが重要です。入居者が求める条件に合致しない場合、入居者の確保が難しくなります。
特に中古のワンルームマンションを購入してリフォームする場合は、注意が必要です。
ニーズに合った内装や設備を提供することで、入居率の向上や家賃収入の増加が期待できます。
空室リスクがある
ワンルームマンションは駅近など利便性が高い立地であることも多いですが、空室リスクは存在します。そのため、「ワンルームマンションは人気だから空室にはならないだろう」という考え方は危険です。
ほとんどの場合、人気物件であっても空室は生じます。空室が発生すると、家賃収入が途絶え、ローン返済に貯金などを充てなければなりません。
ワンルームマンションの失敗リスクを軽減するためには、空室リスクが低い物件を選ぶことが大切です。そのためには、実績豊富で信頼できる不動産会社に相談することが重要です。
節税効果が小さい
ワンルームマンションは価格が手頃なため、節税効果が限定的です。ローン手数料、管理委託手数料、減価償却費などの経費を計上しても、それほど大きな金額にはならないため、損益通算による節税効果はあまり期待できません。
節税効果を期待してワンルームマンション投資を始めると、失敗する可能性があります。ワンルームマンションの投資を検討する際には、節税効果が限られていることを考慮する必要があります。
まとめ
ワンルームマンション投資は、利益が少ない、安易に購入してしまうなどの理由から投資を始めても想定通りに続かず、赤字が出て手放してしまう人も多いです。
どんな投資でも、自分にとって理想の数字でシミュレーションをするのではなく想定以下の数字でも投資を続けられるのかを考えていきましょう。
数字が変動する投資は続けるのが難しいと考えるかたは、想定利回り通りの分配を行う融資型クラウドファンディング投資をご検討されてみてはいかがでしょうか？
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