リート(REIT)をおすすめしない11個の理由や稼ぐコツ、別の投資先を解説
- ｢リートの利用がおすすめできない、その理由を知りたい｣
- ｢リートで効率良く稼ぐコツを押さえておきたい｣
- ｢リート以外の投資先を細かく知りたい｣
このような疑問にお答えします。
不動産投資信託であるリートは近年市場が拡大している話題の金融商品ですが、どのような理由でおすすめしないといわれているかが気になる方も多いでしょう。
そこで本記事では、リートをおすすめしない11点の理由を解説します。
また、リートで収益を出すコツや別の投資先も紹介するため、リートに興味のある方や投資初心者の方はぜひご覧ください。
リート(REIT)とは？
リート(REIT)とは、｢Real Estate Investment Trust｣の略称で、日本語で不動産投資信託を指します。
不特定多数の投資家から集めた資金で不動産投資を行い、運用で得た賃貸収入や不動産売却益の一部を投資家に還元する仕組みです。
リートは1960年代にアメリカで導入されたのが始まりで、幅広い投資家層に不動産投資の機会が提供されたことで、リート市場は各国で普及します。
また、日本では投信法(投資信託及び投資法人に関する法律)が改正されたことで2000年11月にファンドの組成が可能になり、日本版リートである｢J-REIT｣が誕生しました。
リートの種類と主な投資対象
リートの種類と主な投資対象を、以下の表にまとめました。
| 単一用途特化型リート | 複数用途型リート | |
|---|---|---|
| 概要 | 1種類の不動産のみに投資する | 複数の種類の不動産に投資する |
| 投資対象 |
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| 投資先 | 具体例 |
|---|---|
| 住居 |
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| ビル | オフィスビル |
| 商業施設 |
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| 物流施設 |
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| ホテル |
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| その他 |
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単一用途特化型リートは1種類の不動産のみを投資するため市場の動向を予測しやすいですが、リスク分散による効果はありません。
一方、複数用途型は2種類以上の不動産を取り扱うのが特徴で、住宅・ビル・ホテルなど、幅広い選択肢の中から投資対象を複数決められます。
分散投資はできますが、元本割れのリスクが高まる点に注意が必要です。
リートに投資する方法
リートに投資するには、以下の3種類の方法があります。
| リートの個別銘柄 | リートのETF | リートの投資信託(リートファンド) | |
|---|---|---|---|
| 概要 | 現物不動産に投資する | リートの個別銘柄へ分散投資する | リートの個別銘柄へ分散投資する |
| 発行元 | 不動産投資法人 | 資産運用会社 | 資産運用会社 |
| 購入先 | 証券会社 | 証券会社 | 証券会社や銀行 |
| 利益 |
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| 手数料 |
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どのリートでも購入方法は株式と同じで、証券会社の口座を開設し、指値注文と成行注文のいずれかで購入できます。
しかし、株式とは違って最低投資単位が1口と決まっており、1口あたりの購入金額は100円から100万円までとさまざまです。
また、リートの個別銘柄は証券会社が発行するファンドで、J-REITなどが代表的です。
一方、リートのETFと投資信託は複数の銘柄に分散投資するファンドで、ETFは個別銘柄と同様に上場されており、証券会社でいつでも売買できます。
なお、投資信託では国内REITのほかに、米国REITや豪州REITといった海外リートにも投資できるのが特徴です。
減配リスクがある
分配金は毎月安定しているわけではなく、運用状況や社会情勢によって減額されることもあります。
実際、2020〜2022年の新型コロナウイルス感染拡大をきっかけに、ホテル系のリートの分配金利回りが低下しました。
また、ホテル特化型の不動産投資法人であるジャパン・ホテル・リートが通期業績予想を下方修正するほどの大打撃を与えています。
自然災害リスクを受けやすい
リートでは住宅や商業施設などの現物不動産が投資対象であるため、地震・台風・火災・洪水といった自然災害の影響を受けやすい点もデメリットです。
火災保険や地震保険で補償は受けられますが、自然災害によって不動産の価値が毀損しやすく、減配または賃貸収入が減少する恐れがあります。
そのため安定した収益を得るには、東京や大阪、愛知など異なる地域の物件を所有し、自然災害リスクを可能な限り抑えましょう。
金利上昇によって利回りが減少しやすい
通常、リートの発行元は金融機関からの借入金で不動産を購入するため、金利が上昇すると利回りが減少しやすくなります。
金利上昇によって利息などの借入コストが増加すると、発行元の財務状況やファンドの運用成績は悪化し、リートの価格下落や減配の原因になってしまいます。
とくに日本銀行は低金利政策を解除し、2024年7月に17年ぶりに利上げを実施することを発表したことから、金利は今後上昇していくでしょう。
発行元の倒産・上場廃止のリスクがある
リートの発行元が倒産または上場廃止に陥り、リートの価格が大幅に下落したり投資元本自体を回収できなくなったりするリスクもあります。
とくに、リートの発行元は節税のための利益の大半を投資家に分配する傾向にあり、財政悪化などが原因でいつ倒産や上場廃止してもおかしくありません。
また、東京証券取引所におけるリートの上場廃止の基準には、以下のようなものがあります。
- 運用資産に占める不動産の比率が70％未満になり、かつ1年以内に70％以上とならない
- 金融商品取引業の登録失効や取り消しを受けた
- 営業期間内に金銭の分配を行わなかった、かつ1年以内に分配を行わない
- 上場口数が4,000口未満
- 投資法人の営業期間が6カ月未満
リートを購入する前にホームページで不動産投資法人や運用会社の実績などを確認し、信用度が高いか判断するのが良いでしょう。
なお、｢LTV（借入金比率）が60%超と高い｣｢時価総額が小さい｣｢格付けがBBB未満と低い｣といった特徴があるリートにも注意が必要です。
法改正や規制変更によって収益が減少しやすい
法律や規制などの外的要因でリートで稼げなくなるリスクもあります。
たとえば、税制の変更によって不動産取得税や固定資産税といった税金が高くなり、建築規制や建築基準法の改正で管理費用が増加することもあるでしょう。
固定費が増えると同時に賃貸収入が減り、リートの価格も乱高下しやすくなります。
節税のメリットが少ない
通常、現物不動産投資では不動産所得から費用を経費計上したり、赤字を他の所得と損益通算したりして所得税を減らせます。
一方、リートでは費用の経費計上や損益通算、配当・青色申告控除など、節税できる仕組みを利用できません。
NISA口座でリートを購入すれば非課税の対象にはなりますが、1,800万円と限度額があり、1,800万円を超えると20.315%の税金がかかってしまいます。
複利効果を得られにくい
不動産投資法人は利益を必ず投資家に分配するため、再投資による複利効果を得られません。
複利効果とは、利益を元本に追加して再投資することで収益が雪だるま式に増えていく運用方法です。
再投資するにはリートを再度購入する必要がありますが、少額の分配金ではリートを再度購入できないことが多く、購入時に手数料がかかることから投資効率が悪くなります。
金融機関の融資を受けられない
現物不動産投資の場合は銀行などの金融機関から不動産投資ローンなどの融資を受けられますが、リートでは融資を受けられません。
リートは自己資金のみで購入する必要があるため、借入金を当てにしてはいけません。
レバレッジを活用できない
レバレッジとは、金融機関からの借入で自己資金以上の投資を行い、ハイリターンを目指す投資手法です。
リートを購入する目的で金融機関からの融資は下りないため、レバレッジを活用して高収益を狙うことは不可能です。
しかし、リートの発行元は金融機関の借入金を使ってリートを運用しているため、投資家は間接的にレバレッジ効果を享受していることになります。
多くの手数料が発生する
リートでは以下の4種類の手数料が発生し、コストが増大することからおすすめしないともいわれています。
| リートの個別銘柄 | リートのETF | リートの投資信託(リートファンド) | |
|---|---|---|---|
| 手数料 |
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リートの種類ごとに発生する手数料はそれぞれ異なっており、証券会社によっては購入時手数料が無料の場合があります。
また、信託報酬は管理費用を指し、信託財産留保額は解約手数料とも呼ばれています。
できるだけ費用を節約するには、複数の証券会社を比較検討して、最も手数料が少ない会社や銘柄を選択しましょう。
リートのメリット
一部の投資家の間でおすすめしないといわれているリートですが、以下のようなメリットもあります。
- 少額から始められる
- 高い利回りを期待できる
- 分散投資がしやすい
- 運用の手間がかからない
- 流動性が高くすぐに現金化しやすい
- NISAを活用すると運用収益が全額非課税になる
- 優待制度を受けられる銘柄もある
それぞれのメリットを押さえ、リートの特徴や魅力を知っておきましょう。
少額から始められる
現物不動産投資で投資用物件を購入するには数百万円から数千万円とまとまった資金が必要で、機関投資家や富裕層などお金に余裕のある方しか投資ができません。
一方、リートの場合は不特定多数の投資家から資金を集めて不動産投資を行います。
そのため、最低購入金額は数万円と少額で、一部のネット証券では100円から購入可能なところもあります。
つまり、少額投資を行いたい方や投資初心者の方にリートはおすすめです。
高い利回りを期待できる
普通預金の金利は平均0.1〜0.5%と低い一方、リートの分配金利回りは平均5.0%と高めです。
また、リートの発行元は節税目的で配当金の90%超を投資家に分配するため、そもそも多くの配当金を受け取れます。
都心や駅近といった需要が高いエリアに不動産があればリートの価格は下落しづらく、高い売却益も期待できます。
ただし、リートの利回りは確定しているわけではなく、運用結果が悪いと減配のリスクもある点に注意が必要です。
分散投資がしやすい
分散投資を行うことでリスクを軽減できる点も、リートのメリットです。
たとえば、複数の不動産に投資することで空室リスクが下がり、収益を安定化させることが可能です。
また、東京・京都・沖縄など地域の異なる不動産に分散投資すれば、自然災害リスクも抑えられます。
なお、株や債券といった値動きのタイミングが異なる銘柄を投資ポートフォリオに組み込むと、リスク分散効果がより働きます。
運用の手間がかからない
リートでは以下の作業をすべて不動産のプロが行うため運用の手間がかからず、ほったらかし投資ができます。
- 不動産の取得
- 維持管理
- 入居者募集活動
- 退去後の原状回復
投資家は運用実績を定期的に確認するのみで済むため、会社員の本業をしながら副業でリートに投資するといった稼ぎ方も実現できます。
流動性が高くすぐに現金化しやすい
現物不動産投資の場合、不動産の買い手がすぐに見つかるとは限らず、売却までに数ヶ月〜数年かかることもありえます。
一方、株式と同様にリートは証券取引所に上場しているため、証券会社で自由に売買できます。
NISAを活用すると運用収益が全額非課税になる
NISAを使って節税できる点も、リートの魅力です。
NISAとは、2014年1月から始まった少額投資非課税制度です。
通常投資で得た利益には20.315%(所得税15.315%＋住民税5%)の税金がかかりますが、NISA口座でリートを購入すると一定額まで非課税になります。
また、NISAにはつみたて投資枠と成長投資枠の2種類があり、それぞれの非課税保有期間
や年間投資枠などを以下の表でまとめました。
| つみたて投資枠 | 成長投資枠 | |
|---|---|---|
| 非課税保有期間 | 無制限 | 無制限 |
| 年間投資枠 | 120万円 | 240万円 |
| 非課税保有限度額 | 1,800万円 | 1,800万円のうち1,200万円 |
| 対象の金融商品 | 長期の積立・分散投資に適した公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF） | 国内株式
外国株式 リートを含む投資信託 |
| 対象年齢 | 18歳以上 | 18歳以上 |
リートが非課税になるのは成長投資枠で、非課税保有限度額は1,200万円と高額です。
リートの運用収益が1,200万円を超えても、リートを売却すればその分保有額が減少し、翌年に非課税保有限度額を再度利用できます。
優待制度を受けられる銘柄もある
リートの銘柄の中には優待を受けられるものもあるため、投資で得した気分になれます。
株主優待を実施しているリート銘柄3種類を、以下の表にまとめました。
| リートの銘柄名 | 優待の内容 |
|---|---|
| 大和証券リビング投資法人 | 入居金割引券 |
| 投資法人みらい | 宿泊割引 |
| いちごホテルリート投資法人 | 観戦チケット |
なお、不動産投資法人のホームページや証券会社の銘柄紹介ページなどで、優待の内容を確認できます。
リートがおすすめな方
以下のような特徴に当てはまる場合、リートに投資するのがおすすめです。
- 少額投資をしたい方
- 分散投資をしたい方
- 不動産投資にあまり時間をかけられない方
- 安定した収入を得たい方
- 売買のしやすさを重視する方
リートは最小100円から購入でき、債券や株式、2種類以上の物件に分散投資することでリスクを軽減できます。
また、不動産の取得や維持管理、入居者募集活動などはすべてリートの運用会社が行うため、時間をかけずにほったらかし投資をすることも可能です。
なお、リートでは入居者がいるかぎり比較的安定した賃貸収入を得られます。
リートをおすすめできない方
以下のような特徴を満たす場合、リートの投資はおすすめできません。
- レバレッジをかけたい方
- 節税効果を重視する方
- 自身で不動産の運用や管理などを行いたい方
- リスクを許容できない方
- 短期間でハイリターンを得たい
リートの購入目的では金融機関から融資は受けられないため、自己資金以上の金額で投資し高収益を出したい方にリートは向いていません。
また、経費計上や損益通算を行うことで節税はできない点や、家賃滞納・空室・不動産の価格変動など発生するリスクが多い点もリートのデメリットです。
リートでは他の金融商品よりも税金面で損したり、元本割れが起きたりする恐れもあります。
リートで効率良く稼ぐコツと注意点
リートで効率良く収益を出すには、以下のコツや注意点を押さえておく必要があります。
- 長期投資を行う
- 投資対象を分散する
- リサーチを入念に行う
- 余剰資金を使用する
それぞれのコツや注意点を解説するため、リートを購入する前にぜひ参考にしてみてください。
長期投資を行う
リートでは長期投資で収益を出すのが一般的で、仮想通貨やFXのように短期投資で稼げるものではありません。
数日や数週間といった短期間で投資をしてもリートの価格変動の分析をするのが難しく、根拠のない投資判断や取引をするリスクがあります。
一方、長期投資を行うことで不動産投資についての知識が増えたり、できるだけ配当金を多く受け取れたりするメリットもあります。
投資対象を分散する
リートでは1種類の不動産に集中するのではなく、複数の不動産に分散投資するのが重要です。
たとえば、東京・大阪・京都・愛知と4つの地域の不動産に投資した場合、東京で地震が起きて建物が倒壊し賃貸収入がゼロになっても、3地域の不動産運営でカバーできます。
また、住宅や商業施設、ホテルといった異なる投資対象に分散したケースも考えてみましょう。
コロナショックなどの経済危機に陥り、商業施設とホテル業界で収入が減っても、住宅投資では賃貸収入を維持できます。
分散投資を行うことでリスク軽減ができ、リート全体で大損することはありません。
リサーチを入念に行う
リートで根拠のある売買を行うためにも、以下のサイトやメディアなどをチェックして情報収集を徹底しましょう。
- 不動産投資法人のホームページ
- 経済新聞
- 投資ニュースサイト
- 証券会社のメルマガ
- 投資ブログ
- IR資料や目論見書
- estie J-REIT
経済新聞や投資ニュースサイトなどを見れば、経済政治・社会情勢といったリートの価格が変動しやすい要因を確認できます。
また、投資法人が提供するIR資料や目論見書には、投資対象の詳細や不動産投資法人の業績などが記載されています。
なお、estie J-REITを利用すれば、投資法人が保有する全国6,000件以上の物件を検索可能です。
余剰資金を使用する
リートに限らず、投資は余剰資金を使って行うのが基本で、決して生活防衛資金を使用してはいけません。
リートは売買タイミングを間違えると売却損が発生しやすく、生活防衛資金を失うと生活レベルが著しく下がる恐れがあります。
リートの投資をする前には余剰資金を数万円分貯金しておき、生活費の3〜6ヶ月分である生活防衛資金には一切手をつけないようにしましょう。
リートをおすすめできない方に適している投資先4選
リートの投資が向いていない方には、以下の4種類の投資先がおすすめです。
| 投資先 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 現物不動産投資 |
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| 不動産関連株式 | 金利が上昇・下落するタイミングで株の値動きを予想できる | 発行元が倒産や上場廃止に陥ると元本割れが発生しやすい |
| 不動産クラウドファンディング |
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| 融資型クラウドファンディング |
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それぞれの投資先の特徴やメリット、デメリットなどを比較検討し、自身に適したところで収益を出してみましょう。
現物不動産投資
現物不動産投資とは、不動産を直接購入することで家賃収入と不動産売却益を得る投資手法です。
入居者がいるかぎり安定した家賃収入を得られ、都心や駅近といった好立地に位置する不動産であれば価格は下落しにくく、高いキャピタルゲインも期待できます。
また、現物不動産投資で家賃収入は不動産所得に該当し、収入から経費を差し引くことで所得税の計算のベースとなる課税所得を下げられます。
不動産の売却で赤字が出ても、他の所得と損益通算することで総所得も減らすことが可能です。
ただしリートとは異なり、現物不動産投資では不動産の購入費や修繕費、仲介手数料といった費用をすべて自身で負担しなければなりません。
なお、入居者の家賃滞納や空室の多さが原因で収入が減ったり、金利上昇によって住宅ローンの返済に苦労したりする恐れもあります。
不動産関連株式
不動産関連株式とは、以下のような不動産会社が発行する株式を指します。
- 三井不動産
- 三菱地所
- 野村不動産
- 住友不動産
- 東京建物
- 大成建設
- ケイアスター不動産
不動産開発を請け負うところから賃貸・売買を専門とするところまで、不動産関連株式を発行する不動産会社は多種多様です。
また、不動産関連株式の株価と金利とは反比例の関係にあり、金利が上昇すると株価は下落し、反対に金利が下落すると株価は上昇します。
そのため、キャピタルゲインを得るには、金利が上昇・下落するタイミングを見計らって不動産関連株式を売買するのがおすすめです。
なお、リートと同様、投資法人の倒産や上場廃止によって不動産関連株式も元本割れが発生するリスクがあります。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、出資金を使用して企業が不動産投資を行い、家賃収入や不動産売却益の一部を投資家に還元するサービスです。
複数の投資家から出資金を募るため数万円から小口投資ができ、税金や修繕費などの費用を負担する必要はありません。
また、不動産の購入や維持管理、賃貸契約などはすべて企業が行うため、ほったらかし投資ができます。
しかし、人気のファンドは申込が集中して短期間で募集が打ち切られることもある点や、ファンドの運用期間中はファンドを中途解約できない点に注意が必要です。
融資型クラウドファンディング
融資型クラウドファンディングとは企業と投資家とを結びつけるサービスで、金銭貸借が行われることから｢貸付型クラウドファンディング｣とも呼ばれています。
平均利回りは1〜10%と比較的高く、運用結果が良ければ毎月配当を受け取れることもあります。
また、不動産担保ファンドや船舶ファンド、軍用地ファンドなど、ファンドの種類は幅広い点も特徴です。
ただし、融資型クラウドファンディングには信用リスクがあり、融資先の企業やクラウドファンディングの運営会社が倒産や経営破綻に陥ると元本割れが起きることがあります。
元本割れリスクを下げるには、元本割れ件数がゼロに近いサービスを利用したり、担保・保証付きのファンドに投資したりしましょう。
融資型クラウドファンディングならLENDEXがおすすめ
融資型クラウドファンディングのサービスの中でも、収益性の高さや元本割れリスクの低さにこだわる方には、LENDEXの利用がおすすめです。
LENDEXとは、2018年に開始した融資型クラウドファンディングのサービスです。
リートの平均利回りが約5%であるのに対して、LENDEXの平均利回りは7.09%と高水準です。
また、厳しい審査に通過したファンドのみを取り扱っており、サービス開始以来、一度も元本割れや配当遅延を起こしていません。
また、不動産担保付きのローンファンドに投資すれば、抵当権を行使することで投資金を回収する方法もあるため、貸し倒れの恐れがありません。
累計運用実績が400億円以上と多い点や、出金手数料・口座開設費用がかからない点も特徴です。
リートがおすすめしないことに関してよくある質問や疑問
リートをおすすめできないことについてよくある質問や疑問を、Q&A形式でお答えします。
リートをおすすめできない理由は何ですか？
地震や火災などの自然災害によって元本が毀損しやすく、また経費計上や損益通算をして節税ができないことなどが理由で、リートはおすすめできないといわれています。
リートが下落している理由は何ですか？
リートの指数が下がっているのは、以下の理由が考えられます。
- 日本銀行が金利を上げて不動産投資の需要が低下した
- 空室率が上昇したことで賃貸収入が減少した
2012年12月のアベノミクス以来、日本政府は10年以上低金利を維持していましたが、2024年7月には日本銀行が金融引き締め政策を実施し、利上げに踏み切りました。
基本的にリートの発行元は金融機関から融資を受けて不動産を購入するため、金利が高いと借入に消極的になり、不動産の投資需要が低下してしまいます。
また、新型コロナウイルス感染拡大をきっかけにリモートワークが普及したことで、
オフィスビルの空室率が上昇し、反対に賃料が下落します。
リートはインフレに強いですか？
リートはインフレ(物価上昇)に強いのが特徴です。
不動産の賃料は物価に連動する傾向にあり、インフレが起きるとリートの価格も上昇するため、高いキャピタルゲインが期待できます。
リートの配当が高い理由は何ですか？
リートの配当金が比較的高いのは、リートの発行元が節税しようとするためです。
日本版REITであるJ-REITでは、利益の90%超を配当に回すと法人税が実質免除されます。
そのため、発行元は利益の大半を分配金として投資家に支払う傾向にあります。
ただし、リートの運用結果が芳しくないと減配される恐れもあり、注意が必要です。
新NISAでリートは買える？
2024年1月1日から開始した新NISAでも、リートを購入できます。
NISAの成長投資枠を利用してリートで収益を出した場合、1,200万円の範囲内までは税金が課されません。
リートはリスクが多く収入が減る恐れがあるためおすすめしない
減配・自然災害・金利上昇といったリスクが発生しやすく、発行元の倒産や上場廃止などの外的要因によって元本割れが生じる可能性もあるため、リートはおすすめできないといわれています。
できるだけリスクを抑えるためには、複数の地域の物件や値動きの異なる銘柄に分散投資したり、運用会社のホームページや目論見書を見て情報収集を徹底したりしましょう。
この記事を読んでリートに興味を持った方は、証券会社で実際にリートを購入してみるのがおすすめです。
なお、リート以外の投資先を探している方は、｢平均利回り7.09%｣｢元本割れ0件｣が強みの融資型クラウドファンディングサービス・LENDEXの利用も適しています。
