抵当権と根抵当権の違いとは

LENDEXブログ担当です。

当社では、ソーシャルレンディング案件に抵当権を設定することが多いです。
その抵当権には、根抵当権と呼ばれるものもあります。
今回はその2つの抵当権の違いについてお伝えします。

抵当権と根抵当権の最も大きな違いは完済後も権利が残るか残らないかという点です。抵当権は完済をすると権利は消滅しますが、根抵当権は権利が残ります。

まず、抵当権と根抵当権の違いについて見ていきましょう。

抵当権とは

抵当権とは

抵当権とは住宅ローンを利用し、将来返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が土地や建物に設定する権利のことをいいます。

仮に、住宅ローンを利用している債務者がローンの返済ができなくなった場合、債権者(金融機関)は債務者の所有する不動産を差し押さえて競売に掛け、貸付金を回収します。

競売にかけられた場合、抵当権を設定している抵当権者は、他の債務者より優先して弁済が受けられます。これにより、金融機関は債務者が万が一返済できなくなった時のリスクに備えることができるのです。

なお、抵当権を設定することを「抵当権設定登記」といい、基本は借入額の0.4%が登録免許税としてかかります。

抵当権設定登記の手続きは、自分で行うことも可能ですが司法書士に依頼をするのが一般的です。司法書士に抵当権設定登記を依頼した場合の費用は3万~20万円くらいとかなり幅があります。

仮に司法書士への報酬が10万円で、3,000万円の住宅ローンを利用した場合、抵当権設定登記費用合計は以下の通りです。

  • 3,000万円×0.4%+10万円(司法書士手数料)=22万円

※ここでは軽減税率は考慮していません。

なお、抵当権は融資額を完済すれば抵当権は消滅します。

根抵当権とは

根抵当権

抵当権は、一度債務を完済すると消滅するのに対し、根抵当権は限度額(極度額)の範囲内であれば何度でも借り入れと返済を繰り返して利用することができます。

主に法人と金融機関の取引で根抵当権は利用されます。法人は、日々経済活動を行っており、一時的に大がかりな設備投資で資金が必要になることがあります。

住宅ローンは一般的には人生1度きりで、何度も銀行から融資を受けることは少ないかも知れませんが、法人が金融機関から何度も融資を受けることは決してめずらしいことではありません。

抵当権を設定する際には、前述の通り登録免許税と司法書士への手数料がかかります。融資を利用するたびに抵当権を設定していては抵当権設定登記にかかる手数料も意外と負担になります。

そこで根抵当権を一度設定しておけば、極度額までは何度でも融資を利用できるので抵当権設定に関する費用を節約することもできますし、金融機関も利用する側も抵当権設定にかかる作業も削減できます。

根抵当権の特徴は「極度額」として融資の上限額が決まっており、その範囲内であれば融資と返済が自由に出来ることです。また、継続して取引が行なわれている間は、根抵当権を抹消する必要もありません。

なお、厳密には極度額は融資可能な上限額ではありません。これは仮に債務者の返済が滞った場合、融資の元本以外にも利息や遅延損害金についても勘案しておく必要があるからです。貸出金額の上限は極度額のおおよそ80%に設定されます。

根抵当権の場合、登記簿に記載されている情報は根抵当権とその極度額になります。実際に融資を受けている金額とは異なりますので確認が必要です。

法人にとっては、資金調達のコスト面で根抵当権にはメリットが有るのです。

ただし、当社の案件における担保では資金調達を行う融資先は見られないために、根抵当権ではなく抵当権を設定しています。

抵当権と根抵当権の登記内容の違い

登記内容の違い

また、余談となりますが抵当権と根抵当権の登記内容の違いもお伝えします。

根抵当権は、不特定多数の債権を一括して担保にするため、債権の範囲を登記する必要があります。また、極度額の範囲に勘案されている利息や損害金は、登記すべき内容とはされていません。

抵当権 根抵当権
・債権額
・債権の内容
・債権者、債務者
・利息
・損害金

・極度額
・債権の範囲
・債権者、債務者等

 

根抵当権を抹消する場合

根抵当権を抹消する場合は、抹消登記をする必要があります。残債が無ければ比較的スムーズに抹消は可能です。司法書士への費用は15,000円~30,000円が相場で、登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。

ただ、根抵当権に残債が残っている場合は、金融機関と協議のうえ残債を確定します。確定した残債を完済して、金融機関から「根抵当権解除証明書」を取り付けることが必要です。

ソーシャルレンディングとは直接的な関連は薄いですが、抵当権と根抵当権の違いについてお伝えしました。

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