｢マンション投資はなぜ失敗するの？｣
このようにお考えではありませんか？
マンション投資は家賃収入や売却時の利益でハイリターンが期待できる一方、リスクやトラブルがつきものなため、失敗しやすいと言われています。
本記事では、マンション投資で失敗する原因や対処法、成功するコツまで幅広く解説します。
投資初心者におすすめのマンションも紹介しているため、マンション投資を始めようと思っている方はぜひご覧ください。
マンション投資とは？
マンション投資は、マンションを投資用に購入し、入居者に部屋を貸すことで家賃収入(インカムゲイン)を、値上がり時にマンションを売って売却益(キャピタルゲイン)を得る投資です。
大半の場合は不動産投資ローンを組んでマンションを購入し、家賃収入で毎月のローンを支払います。
家賃収入がローンの支払いを超えていれば毎月不労所得を得られるため、長期的な資産運用としておすすめです。
また、マンションを売却する際にトータルで黒字になれば、マンション投資は成功と言われています。
ただし、物件選定を誤ったり家賃滞納などの入居者トラブルが頻発したりすると赤字リスクが高くなるため、注意が必要です。
マンション投資で失敗する原因7選
マンション投資の失敗は、マンションの売却時に赤字で不動産投資が終了することを指し、次の原因で失敗すると言われています。
- 物件の選定を間違える
- 費用がかさんで赤字になる
- 入居者とのトラブルが発生する
- 金利が上昇して不動産ローンの返済負担が大きくなる
- 火災・地震などの自然災害で建物が破損する
- 節税目的で投資を始める
- 不動産会社に騙される
それぞれの理由を解説するため、マンション投資を検討している方は参考にしてみてください。
物件の選定を間違える
立地が良くないなど原因でマンション選びを間違えると、次のようなリスクがあります。
- 入居者が集まらず空室が多くなる
- 不動産価格が下落してキャピタルロスにつながる
マンションは流動性が低く、一度購入してもすぐには売れないことが大半です。
そのため、購入前に物件周辺の相場や好立地かどうかを調べたり、利回り計算などをしたりして、損しないようにしましょう。
費用がかさんで赤字になる
マンション投資では購入時や運用時に次のような費用が発生し、毎月の費用が家賃収入を上回ると赤字になってしまいます。
- 頭金
- 火災・地震保険料
- 登記費用
- 不動産取得税・固定資産税
- 不動産投資ローンの手数料
- 不動産会社の管理委託費用
- 修繕費
- 設備のメンテナンス・交換費用
初期費用や突発的な出費に対応するためには、あらかじめ現金を多めに用意しておいたり、マンションの購入前に収支計算をしたりしておくと安心です。
入居者とのトラブルが発生する
入居者が家賃を滞納したり刑事事件などに関与したりすると、毎月の家賃や退去費用、クリーニング代などを請求できなくなる恐れがあります。
毎月安定した家賃収入を得るためにも、家賃保証会社と契約する、入居審査を徹底するなどの対策が有効です。
金利が上昇して不動産ローンの返済負担が大きくなる
変動金利型の不動産ローンを契約した場合、金利が上昇することで毎月の返済負担が増すことも、マンション投資で失敗する原因の一つです。
金利が低い間にローンの繰上返済をしたり、金利の変動をシミュレーションしたりするのがおすすめです。
火災・地震などの自然災害でマンションが破損する
日本は火事や地震などの自然災害が多く、購入したマンションが破損すると収益も期待できません。
そのため、火災・地震保険に加入して万が一に備えておくと安心です。
ただし、保険会社によって保険料や補償内容はばらつきがあるため、相見積もりを取って比較検討することがおすすめです。
節税目的で投資を始める
マンション投資では損益通算や控除などで節税ができます。
しかし、節税効果が期待できるのは税金を多く納めている方限定であり、節税メインでマンション投資をするのは推奨できません。
マンション投資の主な目的は長期的な資産運用であり、節税はおまけと捉えましょう。
不動産会社に騙される
不動産会社でマンションを探したり購入したりする際は、決して不動産会社の言うことを鵜呑みにして騙されてはいけません。
管理手数料や仲介料などで儲けるため、次のような違法行為をする不動産会社も一部存在します。
- 不動産の良い情報のみ提供する
- おとり物件を掲載して集客する
- 住宅ローンでマンションを購入させようとする
家賃収入の減少やマンションの売却損を回避するためにも、周辺相場などをリサーチしたり不動産投資の基礎知識を身につけたりしましょう。
マンション投資での失敗を回避する方法や成功するコツを解説
マンション投資で失敗するのを防ぐには、次のアクションを実践してみてください。
- 物件価値を調べる
- 収支と利回りをシミュレーションしておく
- 低金利の不動産ローンを組む
- 短期間で大きく稼ごうとしない
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 不動産投資の8大リスクを理解しておき、対策を立てる
- 専門家に相談する
それぞれの方法やコツを押さえ、マンション投資を成功させましょう。
物件の下調べを徹底する
マンションの購入前に、周辺の家賃相場やリセールバリューなどを徹底的にリサーチしておくのが大切です。
また、マンションの立地に関して次のような情報も収集しておくことも重要です。
- 最寄駅から近いか
- 近くにスーパー・コンビニ・学校・病院などの施設があるか
- 人口減少率が低いエリアにあるか
投資で失敗するのは情報不足が主な要因と言われているため、マンション投資を始める前に下調べを徹底しましょう。
収支と利回りをシミュレーションしておく
家賃収入や経費、利回りを概算しておくことも、マンション投資の成功につながります。
利回りは投資額に対してどれくらいのリターンがあるかを示した割合を指し、次の計算で割り出せます。
(年間の家賃収入 − 経費) / 物件購入価格 ×100
不動産サイトで価格や建物面積などを入力することで簡単にシミュレーションでき、概算値はマンション投資の収益性の貴重な判断材料の一つになります。
低金利の不動産ローンを組む
出費をできるだけ節約するには、次のような対策をして金利が低い不動産ローンを組む必要があります。
- 事業計画書を作ってマンション投資の収益性が高いことをローンの審査担当者にアピールする
- 複数の金融機関に相談して相見積もりをとる
- ローン会社と提携している不動産会社を選択して金利を融通してもらう
金利を安く抑えると、ローンの繰上返済などに頼らなくても月々の返済を少なくできます。
短期間で大きく稼ごうとしない
マンション投資はトータルで黒字になることが最終目標なため、短期間で大儲けしようとしてはいけません。
たとえば、購入価格や立地条件よりも利回りを重視すると、空室リスクやキャピタルロスにつながる可能性があるでしょう。
マンションの購入から入居者の募集、マンションの売却まで長期的に考える必要があります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンション投資の失敗を防ぐには、購入先である不動産会社の選定も重要です。
下記の情報をリサーチして、信頼性が最も高い不動産会社からマンションを購入しましょう。
- 実績
- 宅建免許を取得しているか
- ネットなどの口コミ・評判
- 接客
- 言葉づかい
逆に、法外な手数料を請求してきたり、おとり物件を掲載して集客したりしている悪徳業者を決して選んではいけません。
不動産投資の8大リスクを理解しておき、対策を立てる
不動産投資には次のような8大リスクがあり、リスクに合わせた対策を講じることも肝心です。
| リスク名 | 対策法 |
| 空室リスク | 入居者募集活動を積極的にする |
| 修繕リスク | 事前にいくらかかるかシミュレーションしておく |
| 金利上昇リスク |
|
| 家賃滞納リスク |
|
| 自然災害リスク | 火災・地震保険に加入する |
| 管理会社の倒産リスク | 管理会社のHPや財政状況を定期的にチェックする |
| 家賃下落リスク | 賃貸需要の高い地域を選択する |
| 不動産価値の上昇下落リスク | 周辺環境やリセールバリューをリサーチしておく |
不動産投資のリスクと対策法をまとめた表
投資を始める前にリスクの詳細とリスクヘッジの方法を知ることで、トータルで黒字を目指せます。
専門家に相談する
はじめてマンション投資をする際は、マンション投資や法律などの専門家から客観的な意見をもらうことが重要です。
| 専門家 | 専門ジャンル |
|
不動産投資 |
| FP(ファイナンシャル・プランナー) | お金の基礎知識全般 |
| 銀行などの金融機関 | 不動産ローン |
| 行政書士 | 法律 |
| 税理士 | 税金 |
マンション投資の専門家と専門ジャンルをまとめた表
しかし、専門家は貴重な時間を割いて相談に乗ってくれます。
そのため、相談前にマンション投資の基礎知識をつけたり、マンション投資の目的を明確にしたりして、やり取りをスムーズにしましょう。
投資初心者におすすめのマンション3選
投資を初めてする方は、リスクヘッジや少額投資に適した次のマンションに投資することがおすすめです。
- 区分マンション
- 築古物件
- 地方物件
それぞれの物件のメリット・デメリットなどを知り、マンション選定に役立ててください。
区分マンション
区分マンションは部屋ごとにそれぞれ異なる所有者がいる建物を指し、マンション投資では一室や複数室を所有する必要があります。
億単位の資金が必要な一棟マンションとは異なり、区分マンションでは購入価格を比較的安く抑えられます。
しかし、好立地の物件を選択しないと空室リスクが大きくなる点や、収益性が低いと判断されるとローンの審査に不利になる点などがデメリットです。
中古物件
中古物件は築年数が古い建物を指し、新築物件より安く購入できるため、キャピタルゲインに繋がります。
家賃を安めにすることで入居が集まりやすくなり、空室リスクもできるだけ回避できます。
しかし、エアコン・ライフラインなど設備が古く、リフォームや修繕費などの予想外の出費が発生しやすいでしょう。
その反面、リフォームによって魅力的な物件に変わることも期待できます。
地方物件
地方物件は東京・大阪・名古屋の三大都市圏を除くエリアにある建物であり、購入価格をできるだけ安く抑えられます。
一方、都心と比較して利便性や賃貸需要が低い傾向にあり、リターンを出すには一等地や好立地のマンションを購入しなければなりません。
ご自身でマンション投資をするのが不安な方は融資型クラウドファンディングがおすすめ
｢自分一人でマンション投資をするのが怖い｣と考えている方は、融資型クラウドファンディングの利用が適しています。
融資型クラウドファンディングは、資金を貸したい投資家とお金を借りたい企業とを結びつけるサービスの一つです。
投資家から少額ずつ集めた資金を不動産事業などの大口資金に変えることでリターンが期待でき、投資額に応じて配当が還元されます。
企業には担保の提供を求め、かつ返済能力を厳しく審査するため、安全性が高いサービスでもあります。
ただし、運営元や投資先の企業が倒産すると資金を回収できない恐れがある点に留意してください。
融資型クラウドファンディングならLENDEXにお任せ
LENDEXは、2017年7月から提供している融資型クラウドファンディングのサービスです。
LENDEXのおすすめポイント
- 平均利回りが6〜10%と高い
- 2万円の少額から投資可能
- 出金手数料・維持手数料が0円
- 過去3年間の貸倒れ件数が0件
- 案件数1,000件超え
- 応募金額が380億円超え
不動産担保ローン付きファンドの場合は最低2万円から投資可能であり、リスクを抑えて少額投資したい方におすすめです。
また、平均利回りは6〜10%と比較的高く、マンション投資の利回りの平均相場である3〜5%を優に上回っています。
申込と口座開設は最短3分で完結し、最短2営業日で投資を始められるため、まずは公式サイトから気軽にお申し込みください。
公式サイト：https://lendex.jp/
マンション投資の失敗に関するよくある質問や疑問
マンション投資の失敗に関して、次のような質問が寄せられています。
- マンション投資でよくある失敗例は？
- マンション投資で元が取れるまで何年かかる？
- マンション投資はなぜだめなのでしょうか？
それぞれをQ&A形式で回答するため、マンション投資についての疑問を解消したい方はぜひご覧ください。
マンション投資でよくある失敗例は？
マンション投資では次のような失敗例がよくあります。
- 物件の選定を間違える
- 費用がかさんで赤字になる
- 入居者とのトラブルが発生する
- 金利が上昇して不動産ローンの返済負担が大きくなる
- 火災や地震などの自然災害で建物が破損する
- 節税目的で投資を始める
- 不動産会社に騙される
マンション投資を成功させるには、家賃相場や周辺環境などをリサーチしたり、収支や利回りを計算したりする必要があります。
マンション投資で元が取れるまで何年かかる？
マンション投資で資金回収するには、最低5〜10年かかると言われています。
1〜4年の短期では家賃収入の利益が期待できず、11 年以上長期的に運用すると不動産価格が下落して売却損になる可能性があります。
マンション投資はなぜだめなのでしょうか？
次のような理由で、マンション投資はNGだと言われています。
- 空室や自然災害などのリスクがある
- 初期費用や修繕費などの出費がかさむ
- 物件選定を誤ると大損しやすい
- マンションを高額で売却できない場合がある
- 流動性が低くすぐに売りづらい
リスク管理が苦手な方や楽観的で計画性がない方には、マンション投資は推奨できません。
物件選びや収支の把握などを徹底してマンション投資を成功させよう！
マンション投資で失敗する理由や対処法、成功するコツなどを解説しました。
立地が悪いマンションを購入して空室リスクが上がることや、修繕費などの予定外の出費が増えることが原因で、マンション投資は失敗する可能性が高くなります。
マンション投資を成功させるには、購入予定のマンションの周辺環境や家賃相場を徹底的に調べたり、収支と利回りをシミュレーションしたりする必要があります。
本記事を参考にし、マンション投資で長期的に資産形成をしましょう。
融資型クラウドファンディングでマンション投資をしたい方は、LENDEXをぜひご活用ください。
公式サイト：https://lendex.jp/
