現物不動産投資とは？基本を理解しよう
現物不動産投資の定義と特徴
現物不動産投資とは、その名のとおり実物の不動産を直接購入して運用し、収益を得る投資方法です。マンションの一室や一棟アパート、一戸建て住宅などを購入し、人に貸し出して家賃収入（インカムゲイン）を得たり、将来その物件を高く売却して売却益（キャピタルゲイン）を得たりします。
株式やFXに比べると価格変動の幅が小さく、安定した資産運用ができる点が特徴です。投資家は物件のオーナーとして不動産そのものを保有するため、手間はかかりますが自分の裁量で運用方針を決められる自由度もあります。また、不動産ローンを活用すれば手元資金以上の投資が可能で、大きなレバレッジ効果を狙えるのも現物不動産投資ならではの特徴です。
REIT（不動産投資信託）との違い
同じ「不動産への投資」といっても、現物不動産投資とREIT（不動産投資信託）では仕組みが大きく異なります。現物不動産は投資家自身が物件の所有権を持つのに対し、REITは投資法人が所有する不動産に間接的に投資するスタイルです。投資家はこの法人の証券（投資口）を保有する形になります。
初期投資額の違い
現物不動産では物件価格に応じたまとまった資金が必要ですが、ローンを活用することで少ない自己資金から始めることも可能です。一方、REITは数万円程度から手軽に投資でき、ローンを組む必要もありません。少額で始めやすいのがREITの特徴です。
収益の得方
現物不動産は家賃収入と売却益が収益源ですが、REITは投資法人からの分配金（配当）と売却益が収益の中心です。賃料収入を直接得られる現物投資と、間接的に配当を受け取るREITという違いは、運用スタイルにも影響します。
管理の手間
現物不動産では入居者管理や修繕などの業務が発生しますが、その分自分の裁量で運用を工夫できる利点もあります。一方、REITはすべてプロの運用会社に任せるため、投資家の手間はほぼ不要です。ただし、どの物件に投資するかなどの自由度は低く、「お任せ型」の投資になります。
レバレッジの有無
現物不動産はローンを活用することで少ない自己資金でも大きな投資が可能ですが、REITは原則として自己資金のみでの投資です。したがって、レバレッジ効果は現物不動産の方が大きいと言えます。
流動性の違い
現物不動産は売却して現金化するまでに時間と手間がかかりますが、REITは株式と同じように市場で売買でき、短期間で現金化が可能です。ただし、REITは市場環境によって価格が大きく変動するリスクがある一方、現物不動産は比較的価格が安定しやすいという特徴があります。
このように、現物不動産投資とREITは「実物資産を自ら管理して安定収入を得たいのか」「手軽さと流動性を優先したいのか」という点で選び方が異なります。自分の資金力やリスク許容度、運用スタイルに合わせて、どちらが適しているかを考えることが大切です。
現物不動産投資の仕組みと流れ
投資対象となる不動産の種類
現物不動産投資では、投資対象の物件によって収益の安定性やリスクが大きく異なります。
居住用不動産
マンションやアパートを一棟ごと購入する「一棟投資」、マンションの一室だけを購入する「区分マンション投資」、そして戸建て住宅を貸し出す「戸建て投資」があります。居住用は比較的安定した需要があり、特にファミリー向け物件では長期間の入居が期待できます。ただし区分投資は空室時の影響を直接受けやすい点に注意が必要です。
商業用不動産
オフィスビルや店舗、商業施設などがあります。これらは景気や立地の影響を受けやすく、好況期は高収益が期待できる反面、不況期やテナント退去時は空室リスクが高まります。都市中心部のオフィスは高収益を狙えますが、近年はテレワーク普及など新たなリスク要因も見られます。
その他の不動産
駐車場やコインランドリー、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設なども投資対象になります。これらは比較的専門性が高く、特にホテルや物流施設などは個人投資家にはハードルが高めです。
このように物件タイプによって、住宅系は「ローリスク・ローリターン」、商業系は「ハイリスク・ハイリターン」と収益特性が異なるため、投資目的に合った選択が大切です。
購入から運用・売却までのプロセス
現物不動産投資は「購入 → 運用 → 売却」という一連の流れで行われます。
まずは投資目的と計画の設定です。「老後資金として家賃収入を得たい」「数年後に売却して利益を出したい」など、目的を明確にすることで、投資スタイルや物件選びがブレにくくなります。
次に情報収集と学習です。不動産投資は専門用語や税金、法律などの知識が欠かせません。基本用語を学びつつ、物件情報サイトや不動産会社からの情報を比較し、候補物件を絞り込んでいきます。現地の環境や物件の状態を実際に確認することも重要です。
不動産会社への相談も有効です。未公開物件を紹介してもらえたり、プロの目線でアドバイスをもらうことで、投資の精度が高まります。ただし、業者選びは慎重に行いましょう。
物件を選んだら資金計画とローン仮審査です。自己資金とローンを組み合わせ、金融機関に審査を申し込みます。ローンは物件の収益性や購入者の信用情報によって条件が異なるため、複数行を比較するのが理想です。
融資のメドが立ったら売買契約の締結です。重要事項説明を受け、売主と契約を結び、手付金を支払います。残代金支払いと登記が完了すれば、正式にオーナーとなります。
物件取得後は運用開始と管理に移ります。入居者募集、家賃管理、修繕対応など、賃貸経営が始まります。これらは自主管理するか、賃貸管理会社に委託するかを選びます。委託すれば手間は減りますが、管理手数料がかかります。いずれにしても、定期的に収支計画を見直し、確定申告も忘れずに行うことが必要です。
最後は出口戦略の実行（売却）です。不動産は長期保有が基本ですが、売却時期を見極めることも重要です。好立地や人気エリアの物件なら売却もスムーズですが、需要が落ち込む地域の物件は買い手探しに苦労する可能性があります。また、日本では5年超保有で譲渡税が軽減されるため、税制も踏まえて売却タイミングを考えるのが賢明です。
家賃収入と売却益、2つの収益ポイント
現物不動産投資の収益源は大きくインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つがあります。それぞれの意味と特徴を押さえておきましょう。
インカムゲイン（家賃収入）
物件を所有していることで得られる定期的な収入がインカムゲインです。具体的には入居者からの家賃がこれに該当し、管理費や修繕費、ローン返済などを差し引いた後の金額が投資家の利益になります。安定したキャッシュフローが見込めるのが魅力であり、株式の配当や債券の利息と同じように、毎月の収入源となります。
また、コロナ禍（2020～2022年）においても住宅需要は底堅く、特に広さを求める動きが強まりました。これにより郊外や広めの間取り物件の賃貸需要が一時的に高まるなど、需要動向の変化も意識しておく必要があります。
ただし、空室リスクには注意が必要です。入居者がいない期間は家賃が入らず、収益が途絶えます。そのため、安定経営のためには空室を防ぐ工夫や努力が欠かせません。もっとも、家賃相場は物価のように頻繁に変動するものではなく、長期契約であれば景気変動の影響も比較的受けにくいのが特徴です。
キャピタルゲイン（売却益）
もう一つの収益源は物件を高値で売却することで得られるキャピタルゲインです。たとえば2,000万円で購入した物件を3,000万円で売れば、差額の1,000万円が利益となります。不動産価格の上昇局面やリノベーションによる価値向上などにより、売却益を狙える場面も少なくありません。
実際、近年の日本の不動産市場は好調で、特に首都圏では新築マンション価格が過去最高を更新しました。2023年にはバブル期を超え、平均価格は8,101万円に達しています。このような局面で売却すれば、大きなキャピタルゲインを享受できる可能性があります。
ただし、売却益は市場環境に大きく左右されます。リーマンショック時のように不動産価格が急落する局面では、思うように利益を得られないケースもあります。そのため、売却タイミングを見極める出口戦略が非常に重要です。
現物不動産投資のメリット
現物不動産投資には数多くのメリットがあります。ここでは代表的なものを挙げてみます。
安定した家賃収入が期待できる
現物不動産投資の最大の魅力は、安定した家賃収入が得られることです。入居者がいる限り毎月収入が入り、働かずとも収益を得られる「不労所得」として機能します。特に複数戸ある物件では全戸が同時に空室になるリスクは低く、さらにファミリー向け物件などは長期入居が見込め、より安定した収入源となります。
また、賃料相場は株価のように日々大きく変動しにくいため、景気の影響を受けにくい点も特徴です。運用は管理会社に委託することも可能で、適切な物件選びと資金計画さえ行えば、オーナーの手間をかけずに収益を得られる可能性も高まります。
物件価値の上昇によるキャピタルゲイン
不動産は長期保有によって売却益（キャピタルゲイン）を狙える資産でもあります。都市部や人気エリアでは物件価格が上昇する傾向があり、近年の首都圏では新築・中古ともに価格上昇が続いています。こうした局面での売却は、多額の利益を生むチャンスとなります。
さらに、物件価値が上がると追加融資を受けやすくなり、資産拡大も狙えるのが利点です。ただし、バブル崩壊後のように価格が下落する局面もあるため、売却タイミングを見極める「出口戦略」が不可欠です。
インフレ対策・資産の実物保有
不動産はインフレーションに強い実物資産です。物価が上がる局面では建築コストや地価も上昇するため、既存不動産の資産価値も高まりやすくなります。一方、デフレ局面でも賃料は急激に下がることは少なく、一定の収入を維持しやすい点も魅力です。
さらに、不動産には現物資産ならではの安心感と節税メリットがあります。例えば赤字が出た場合は損益通算で税負担を軽減できますし、減価償却など経費計上を活用すれば所得税・住民税を抑えることも可能です。相続時にも現金より評価額が圧縮されやすく、相続税対策としても有効です。
現物不動産投資のデメリットとリスク
メリットの多い現物不動産投資ですが、当然ながらリスクやデメリットも存在します。事前にデメリットを正しく理解し、適切な対策を講じることが成功への近道です。
空室や家賃滞納リスク
賃貸経営では空室や滞納による収入途絶リスクが常にあります。特に区分マンションなど部屋数の少ない物件では、空室が収入ゼロを意味するため、立地選びや物件の魅力維持、管理会社選びが重要になります。
また、家賃滞納は深刻なトラブルになり得ます。保証会社の利用や入居審査を厳格にすることで、こうしたリスクの低減が可能です。保証会社を活用すれば滞納時も一定の収入を確保できます。
維持管理コストや税金の負担
不動産は所有するだけで様々なコストが発生します。固定資産税や修繕費、管理費などのランニングコストが常に必要です。特に築年数が経つと修繕費用は増加し、突発的な故障対応も求められます。
また、取得・保有・売却の各段階で多くの税金がかかる点も注意が必要です。賃料収入には所得税・住民税が課税され、売却益には譲渡所得税が発生します。こうした税負担を含めた収支計算を事前に行い、手元に残る利益を見積もっておくことが大切です。
流動性が低く、すぐに売却できない
現物不動産は流動性が低く、現金化に時間がかかる資産です。売却には買主探しや契約手続きが必要で、希望価格での売却が難しいケースも少なくありません。また、売却時には仲介手数料や税金も発生します。
このため、短期間での売買には向かず、中長期の視点で運用することが基本です。急な資金需要に備えて、現金や他の流動性資産も併せて保有しておくのが望ましいでしょう。
現物不動産投資を始める前に押さえておきたいポイント
初めて現物不動産投資に挑戦する前に、ぜひ押さえておきたい重要ポイントをまとめます。これらを意識して準備すれば、失敗のリスクを下げ成功に近づけるでしょう。
立地と物件選びの重要性
現物不動産投資では、立地が成功を左右する最も重要な要素です。駅からの距離、周辺施設、再開発予定などが空室リスクや将来の売却価値に直結します。特に駅徒歩10分以内など、入居者にとって魅力的なエリアの物件は安定収入につながりやすく、売却時も買い手が付きやすいメリットがあります。
また、物件そのものの選び方も重要です。築古物件は利回りが高く見えますが、維持費や空室リスクも高め。一方、新しい物件は安定していますが利回りが低くなりがちです。立地と物件のバランスを考え、投資目的に合ったものを選びましょう。
加えて、2025年現在、不動産市場は円安や資材高、人手不足による建設コスト上昇といった2024年問題の影響を受けています。2023年度は工期遅れで供給が落ち込みましたが、2025年度は供給回復が見込まれています。こうした市況の変化も、エリア選定や購入タイミングを考える上で重要な判断材料となります。
資金計画とローン利用の考え方
不動産投資ではローンを活用することで資金効率を高めるのが一般的です。ただし、借入には返済リスクが伴うため、無理のない計画を立てることが必須です。
ポイントは、頭金と返済計画のバランス、金利タイプの選択（固定金利と変動金利）、そして融資審査対策です。フルローンはリスクが高く、返済が苦しくなる恐れがあるため、長期の空室や家賃下落が起きても耐えられる範囲で借入額を設定することが重要です。
管理方法（自主管理 or 管理会社利用）の選択
運用方法には自主管理と管理会社に委託する方法があります。
自主管理は管理コストが抑えられますが、手間と時間がかかり、法的知識やトラブル対応能力も必要です。特に副業や初心者には負担が大きいでしょう。一方、管理会社に委託すればプロに任せることで手間が減り、安定運用しやすくなります。ただし管理手数料がかかるほか、管理会社の質にも左右されるため、信頼できる会社を選ぶことがカギとなります。
一般的には、初心者や忙しい人ほど管理会社利用が安心です。ただ、知識をつける意味で自主管理を経験するのも良い選択肢です。
現物不動産投資の始め方｜具体的なステップ
前章までの基礎知識を踏まえ、ここからは現物不動産投資を実際に始めるための具体的ステップを解説します。初心者の方でも迷わず進められるよう、順を追ってポイントを整理します。
目標と投資方針を決める
まずは目的と目標を明確に設定することが不可欠です。
「老後資金を作る」「資産を拡大したい」「売却益を狙う」など、何を目指すのかをはっきりさせましょう。これにより、物件選びや運用方針がブレずに進められます。
物件情報の収集と比較検討
次に、インターネットや不動産会社を活用して物件情報を集め、収益性やリスクを比較します。
単なる利回りだけではなく、空室リスクや物件状態、管理のしやすさ、将来の売却価値も含めた総合的な視点で検討することが大切です。可能なら現地見学を行い、数字だけではわからない周辺環境や建物状況もチェックしましょう。
購入手続きと融資の手配
購入意思が固まったら、売主との契約と融資の正式審査に進みます。
買付証明書を提出し、価格交渉後に売買契約を締結。並行して金融機関のローン本審査を受け、条件が確定したら金銭消費貸借契約を結びます。決済日には残代金を支払い、所有権移転登記を行い物件を引き渡され、オーナーとなります。
運用開始後の管理と見直し
物件取得後は入居者募集と賃貸経営がスタートします。管理会社を利用する場合は定期的に運用状況を確認し、自主管理なら積極的に現場対応を行います。運用中は収支を定期的に見直し、経費削減や賃料調整など必要に応じて対策を講じましょう。
また、将来的な建物劣化に備えた修繕計画も重要です。入居者満足度を高め、物件価値を維持することで長期安定経営と出口（売却）時の好条件につながります。確定申告を含めた税務管理も怠らず、経費や減価償却を活用して税負担を軽減しましょう。
現物不動産投資は始めるまでの準備が多い反面、きちんと管理すれば安定した収入源と資産形成の両方を実現できる投資手法です。焦らず一歩ずつ進めることが成功のカギとなります。
現物不動産投資で失敗しないためのコツ
不動産投資にはリスクがつきものですが、事前にリスクヘッジ策を講じておけば失敗の確率を大きく下げられます。最後に、現物不動産投資で後悔しないためのコツや心構えを紹介します。
リスクを分散させる
「卵を一つの籠に盛るな」という格言のとおり、不動産投資でもリスク分散は欠かせません。単一物件に依存すると、空室や家賃下落によって収入がゼロになる恐れがありますが、複数物件を所有していれば一部の不調を他でカバーでき、全体の安定につながります。
もっとも、最初から複数の物件を持つのは資金面で難しいケースも多いため、その場合は地域・時期・種類の観点から分散を意識すると良いでしょう。たとえばエリアを分ければ災害リスクを分散でき、購入時期をずらせば高値掴みを避けやすくなり、物件タイプを変えれば市場動向による影響を抑えることができます。
さらに、現物投資だけでなくクラウドファンディングやREITなどを組み合わせるのも一案ですが、こうした手法はリターンがやや控えめになる点も理解しておく必要があります。
出口戦略（売却タイミング）を考えておく
出口戦略は不動産投資の成功を左右する重要なポイントです。購入前から売却を意識し、将来のシナリオを描いておくことが不可欠です。出口戦略を立てる際は、次のポイントを押さえておきましょう。
まずは売却しやすい物件を選ぶことが大切です。賃貸需要が高く空室リスクが低い物件は、売却時も投資家に魅力的に映り、売れやすい傾向があります。特に駅近などの実需ニーズがある物件は高く売れる可能性が高いでしょう。反対に、ニッチな物件は買い手が付きにくく、融資も通りにくい場合があるため注意が必要です。
次に、最適な売却時期の見極めも欠かせません。たとえば木造物件なら築20年を超える前、または減価償却が一巡するタイミングが売却の目安になります。さらに、保有5年超で譲渡税率が下がる時期もポイントです。市況のピークを狙うのも有効ですが、予測は難しいため、自分なりの基準を設けておくと良いでしょう。
そして、売却時の準備も重要です。清掃や簡単なリフォームで物件の印象を良くし、満室経営を維持することで高値売却の可能性が高まります。加えて、信頼できる不動産会社に依頼し、複数の査定を受けた上で売却戦略を練ることが成功のカギです。
たとえば木造物件なら築20年を超える前、または減価償却が一巡するタイミングが売却の目安になります。また、日本では不動産を5年超保有すると譲渡税率が20.315%（長期譲渡所得）、5年以内だと39.63%（短期譲渡所得）となり、税率の差も売却タイミングを決める重要な要素となります。
信頼できるパートナーを選ぶ
現物不動産投資は自分一人では完結しない投資です。不動産会社の担当者、銀行の融資担当者、管理会社、税理士など、様々な専門家の力を借りることが成功への鍵となります。そのため、信頼できるパートナー選びが非常に重要です。
まず重要なのは不動産仲介会社です。良い担当者に出会えれば、初心者でも安心して投資を進められます。利益を優先する悪質な業者も存在するため、契約を急がせる相手には注意し、複数の意見を参考にするなど慎重な対応が求められます。購入後も親身に相談に乗ってくれる担当者なら、長期的に付き合う価値があります。
次に、管理会社選びも成功を左右する重要ポイントです。入居率や収益に直結するため、実績と評判の良い会社を選ぶことが大切です。大手は安心感がありますが柔軟さに欠ける場合もあり、地域密着型の中小業者も選択肢に入れて比較することが望ましいです。
さらに、融資をサポートする銀行担当者や、税務面を助ける税理士・FPなど、頼れる専門家とも関係を築くことが大切です。不動産投資家向けの勉強会やSNSコミュニティに参加し、経験者の知見を得るのも有効です。ただし、情報は鵜呑みにせず、最終的には自分の判断で取捨選択する姿勢が求められます。
このように、信頼できる人脈と専門家の知恵を活用することで、リスクを大きく減らすことが可能です。孤独にならず、良きパートナーと共に進めることが、不動産投資成功の秘訣です。
少額から始める堅実投資「LENDEX」の融資型クラウドファンディング
LENDEXは、2万円という少額から始められるため、投資初心者にも取り組みやすい融資型クラウドファンディングです。想定利回りは年6～10%と、銀行預金よりも高いリターンが期待できるうえ、不動産担保ローンへの出資となるため、相場変動の影響を受けにくく安定した運用が可能です。
また、毎月の分配金があるため、継続的なインカムゲインを得られる点も魅力です。多くの案件に担保や保証が設定されており、万が一貸し倒れが発生しても、担保処分などで出資金の回収が図れます。
さらに、サービス開始以来、貸し倒れゼロの実績を誇る点も投資家にとって安心材料です。ただし、元本保証はないため、リスク分散が重要です。複数のファンドに少額ずつ分散投資することで、リスク軽減を図ることができます。
高利回りと安定運用を両立するLENDEXで、新しい資産運用を始めてみませんか？
まとめ｜現物不動産投資は正しい知識と準備で成功に近づける
現物不動産投資は引き続き資産形成の有効な手段ですが、2025年の状況を踏まえると、金利上昇リスクや都市・郊外の二極化、建設コスト高騰といった新たな要素に注意が必要です。特に初めて不動産投資に取り組む方は、こうした最新の市場状況を理解した上で、長期的な視点を持って投資判断することがますます重要となるでしょう。
不動産投資は短期で大きな利益を狙うものではありませんが、正しい知識と計画的な行動を重ねれば、着実に資産形成を進められます。ぜひ長期的な視野を持ってチャレンジしてみてください。
