｢家賃収入で暮らしている人の特徴や共通点を知りたい！｣
賃貸経営によって得られる家賃収入は不労所得の一種であり、近年人気を集めている稼ぎ方です。
そのため、家賃収入で暮らしている人が基本的に何をしているのか、自分にも賃貸経営ができるのかが気になる方も多いでしょう。
本記事では、家賃収入で暮らしている人の特徴や共通点、家賃収入を得るまでのステップなどを解説します。
これから不動産を購入して賃貸経営を始めようと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも家賃収入とは？
家賃収入とは、アパートやマンションなどの賃貸物件を入居者に貸し出すことで得られる、賃料や共益費の総称を指します。
毎月の家賃収入が全額不労所得になるわけではなく、そこから経費や税金などを差し引いた金額がご自身の不労所得としての収益になります。
毎月安定した家賃収入を得るには、保険料や税金などの費用を抑えたり、家賃滞納などのリスクに備えたりしなければなりません。
家賃収入の種類
家賃収入には、家賃や管理費などの毎月もらえるものから礼金や更新料といった一時的に発生するものまで、多種多様です。
| 家賃収入の種類 | 詳細 |
| 家賃 | 前払いで支払う毎月の賃料 |
| 管理費・共益費 | 物件の維持・管理費用 |
| 礼金 | 入居時に大家に支払う謝礼金 |
| 更新料 | 賃貸借契約の更新時に支払う費用 |
| その他 | 駐車場代
自動販売機の売上(敷地内にある場合) |
家賃収入の種類と詳細をまとめた表
なお、保証金や敷金など、入居者が退去する際に返還されるものは家賃収入には含まれません。
家賃収入にかかる経費・税金
賃貸経営をする際には、家賃収入だけではなく、毎年経費や税金がかかることも考慮しなければなりません。
| 経費 | 税金 |
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家賃収入にかかる経費と税金をまとめた表
経費は毎年確定申告で計上すると節税できるため、確定申告書を作成する際に領収書を保管しておきましょう。
なお、家賃収入には不動産所得として税金が発生しますが、収入から経費を差し引くことでおおまかな税金額を求めることが可能です。
家賃収入だけで暮らしている人が基本的に行っていること
家賃収入だけで暮らせるようになるには、情報収集や収支管理、リスクヘッジなど、投資において基本的なことが欠かせません。
- 購入予定の物件の情報収集をする
- 一棟物件を含む複数の物件を所有する
- 収支シミュレーションを入念にする
- 信頼できる不動産会社と取引する
- リスク対策をとる
- メンテナンスやトラブルに迅速に対応する
- 低金利の不動産投資ローンを組む
ここからは不動産投資や家賃収入の基本を解説するため、これから賃貸経営を始めたい方は必見です。
購入予定の物件の情報収集をする
将来安定した家賃収入を得られるようにするには、購入する予定の物件について、次のような情報を調べておく必要があります。
- 周辺の家賃相場
- リセールバリュー
- 最寄駅から近いか
- 近くにスーパー・コンビニ・学校・病院などの施設があるか
- 人口減少率が低いエリアにあるか
情報収集することで空室リスクを最大限回避できるだけでなく、インカムゲインとキャピタルゲインを増やすことにも繋がります。
一棟物件を含む複数の物件を所有する
物件を一軒だけ所有していると、地震や火事などで建物が倒壊すると収入源をすぐに失ってしまいます。
一方、複数の物件を所有することで自然災害リスクを分散でき、家賃収入が掛け算式に増えていくため、一石二鳥です。
しかし、一度に複数の物件を購入するのは推奨しません。
既存物件のローンを完済してから新しい物件を段階的に購入することで、税金などの費用が一気に増えずにすみます。
収支シミュレーションを入念にする
物件選定時、年間の家賃収入や経費を概算し、利回りをシミュレーションすることも重要です。
利回りには2種類あり、次の計算式で具体的な数値を割り出せます。
| 利回りの種類 | 特徴 | 計算式 |
| 表面利回り | 不動産会社が投資物件を紹介する際に使用 | 年間家賃収入/ 物件購入価格×100 |
| 実質利回り | より現実に即した計算方法 | (年間の家賃収入−経費) /物件購入価格×100 |
利回りの種類と特徴、計算式をまとめた表
なお、新築物件は利回りが3〜10%、中古物件は5.5〜15％が理想です。
参照：https://www.tohshin.co.jp/magazine/article0093.html
信頼できる不動産会社と取引する
信頼できる不動産会社と契約するには、次のような内容や客観的な情報を見る必要があります。
- 実績
- 宅建免許を取得しているか
- ネットなどの口コミ・評判
- 接客
- 言葉づかい
公式サイトやランキングサイトにアクセスしたり、店舗に足を運んでスタッフの対応を実際に見たりしてください。
その反面、｢絶対損しない｣などの誇大広告を打ち出したり、不動産の購入価格を偽ったりする悪徳な不動産会社とは決して取引してはいけません。
リスク対策をとる
賃貸経営には8つのリスクがあり、リスクごとに対策をとる必要があります。
| リスク名 | 対策法 |
| 空室リスク |
|
| 修繕リスク | 事前にいくらかかるかシミュレーションしておく |
| 金利上昇リスク |
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| 家賃滞納リスク |
|
| 自然災害リスク | 損害保険(火災・地震保険)に加入する |
| 管理会社の倒産リスク |
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| 家賃下落リスク | 賃貸需要の高い地域を選択する |
| 不動産価値の上昇下落リスク | 周辺環境やリセールバリューをリサーチしておく |
リスク名と対策法をまとめた表
メンテナンスやトラブルに迅速に対応する
電気・ガス・水道などの設備点検を定期的に行ったり、騒音・苦情・水漏れなどのトラブルに素早く対応したりすることで、空室リスクを可能な限り下げられます。
ご自身ですべて対応するのが不可能な場合、不動産会社や業者に委託するのも選択肢の一つです。
低金利の不動産投資ローンを組む
賃貸経営では、不動産投資ローンを組んでから物件を購入するのが一般的です。
不動産投資ローンの金利には3種類あり、長期的に見て金利の負担が少ないタイプを選びましょう。
- 変動金利型
- 固定金利型
- 固定金利期間特約付変動金利型
入念に作った事業計画書をローンの審査担当者に見せて収益性をアピールしたり、ローン会社と提携している不動産会社を選択して金利を融通してもらったりするのも効果的です。
家賃収入で暮らすためのポイント・注意点
無計画でかつ闇雲に賃貸経営を始めても、経費がかさむだけでありおすすめしません。
家賃収入で生計を立てるには、次のポイントや注意点を押さえる必要があります。
- 賃貸経営を始める前に自己資金を貯めておく
- 中古物件の経営から始める
- 金融機関からの信頼を得ておく
- ローンの繰上返済をする
- 確定申告で経費を計上して節税する
- 修繕費やリフォーム代を安く抑える
- 専門家に相談する
それぞれの項目をチェックし、家賃収入を最大限増やしましょう。
賃貸経営を始める前に自己資金を貯めておく
物件を購入する際には数百万〜数千万円の費用が発生し、全額を銀行などの金融機関から借り入れるのはリスクが高すぎます。
そのため、賃貸経営を開始する前にある程度の貯金をしておく必要があります。
また、自己資金が少しでもある状態で不足分を銀行などの金融機関から借りる場合は、審査に有利に働く場合があるでしょう。
中古物件の経営から始める
最初はタワーマンションなどの新築には手をつけず、築年数の古い物件で賃貸経営を始めることがおすすめです。
| メリット | デメリット |
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中古物件の経営のメリット・デメリットをまとめた表
慣れてきたら、新築物件を購入して投資規模を増やしていきましょう。
金融機関からの信頼を得ておく
ローンの返済金は延滞せずに毎月返済することで、借入先の金融機関からの信頼を着実に増やしておくことも大切です。
既存物件のローンを完済して次の物件を購入する際に、同じ金融機関からローンが組みやすくなるからです。
ローンの繰上返済をする
｢ローンの繰上返済=毎月の費用がかさむ｣と思うかもしれませんが、収入源を増やす際に有効です。
ローン残債がなくなった物件は適宜売却することでキャピタルゲインを得られ、かつ新しい物件を購入して年間収入を増やすことが可能です。
確定申告で経費を計上して節税する
毎年2月16日〜3月15日に行う確定申告で経費を計上すれば、節税効果にもなります。
しかし、賃貸経営では保険料や業務委託料などさまざまな費用が発生するため、確定申告に備えて明細書や領収書を控えておきましょう。
修繕費やリフォーム代を安く抑える
中古物件で賃貸経営をする際は、新築と比べて修繕費やリフォーム代がかかることがあります。
費用をできるだけ安くするには、複数の業者に相見積もりを取り、それぞれの業者を比較することがおすすめです。
専門家に相談する
はじめて賃貸経営をする方は、投資家やFP(ファイナンシャル・プランナー)などの専門家に相談するのも良いでしょう。
| 専門家 | 専門ジャンル |
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不動産投資 |
| FP(ファイナンシャル・プランナー) | お金の基礎知識全般 |
| 銀行などの金融機関 | 不動産ローン |
| 行政書士 | 法律 |
| 税理士 | 税金 |
賃貸経営の専門家と専門ジャンルをまとめた表
しかし、専門家が話す内容はすべて正しいとは限らないため、ご自身で適宜リサーチしてファクトチェックなどをする必要があります。
賃貸経営から家賃収入を得るまでのステップ
賃貸経営から家賃収入を得るまでは、次の手順を踏む必要があります。
- 不動産会社を探す
- 物件選定をする
- 不動産投資ローンを組む
- 物件を購入する
- 入居者を募集する
- 部屋を貸し出す
- 毎月家賃が入る
それぞれのステップを真似て、実際に賃貸経営を始めてみましょう。
不動産会社を探す
物件は不動産会社から購入するのが一般的です。
最も信頼できる不動産会社を見つけるには、ホームページの内容やSNS上の口コミ・評価などを参考にする必要があります。
｢絶対稼げる｣といった誇大広告を使用したり、おとり物件を掲載して集客したりなど、違法行為をする悪徳不動産会社は決して選んではいけません。
物件選定をする
不動産会社が紹介する物件の中から、収益性が高そうなものを候補で複数選びます。
また、物件選定する際は次のような項目をチェックしてください。
- 周辺の家賃相場
- リセールバリュー
- 最寄駅から近いか
- 近くにスーパー・コンビニ・学校・病院などの施設があるか
- 人口減少率が低いエリアにあるか
不動産会社が言うことを鵜呑みにするのではなく、実際に物件を内見したり地図を確認したりすることも大切です。
不動産投資ローンを組む
自己資金だけで物件を購入できない際は、銀行などの金融機関で不動産投資ローンを組む必要があります。
不動産投資ローンは毎月の費用を左右するため、次のアクションを起こしてできるだけ金利の安いローンを組みましょう。
- 事業計画書を作って投資の収益性が高いことをローンの審査担当者にアピールする
- 複数の金融機関に相談して相見積もりをとる
- ローン会社と提携している不動産会社を選択して金利を融通してもらう
物件を購入する
不動産投資ローンを組んだ後は、実際に物件を購入して賃貸経営を始めます。
なお、物件を購入する前に収支をシミュレーションしておくことで、家賃滞納や修繕費などの予想外の出費に迅速に対応できます。
入居者を募集する
賃貸用の物件を購入したら、信頼できる管理会社と契約して入居者を募集します。
できるだけ満室の可能性を上げるには、次のようなことをして優良物件であることをアピールするのがおすすめです。
- 敷金・礼金・保証金を0にする
- フリーレントの期間を定める
- 家具家電などの設備を導入する
- 部屋を貸し出す
入居審査と賃貸契約が完了したら、入居者に部屋を貸し出します。
賃貸経営の際にはこれを繰り返して、物件を満室にすることを最終目標にしてください。
毎月家賃が入る
月末になると、毎月前払いで家賃が入ります。
しかし、入居者の民度が低いと家賃滞納が発生することもあるでしょう。
そのため、事前に家賃保証会社と契約しておいたり、入居者本人に督促または内容証明郵便を送ったりする必要があります。
家賃収入で暮らしている人の職業
家賃収入で暮らしている人の職業は、専業大家か兼業大家のいずれかです。
それぞれの職業の特徴やメリット・デメリットを解説するため、ご自身が将来どのような働き方を目指すのか参考にしてみてください。
専業大家
家賃収入のみを収入源とする方を、専業大家と呼びます。
不労所得として毎月家賃収入が入ってくるため、働く必要がほとんどありません。
また、不動産所得が年330万円を超える場合は法人化することで、節税効果も期待できます。
しかし、家賃収入がご自身の生活に直結し、空室や家賃滞納で収入が減る可能性があります。
そのため、入居者の募集活動や入居審査などを徹底的にしなければなりません。
兼業大家
会社勤務などの本業収入と副業の家賃収入で生計を立てている方が兼業大家で、別名サラリーマン大家とも呼ばれています。
本業で安定収入を得られるため、不動産ローンの審査に通過しやすくなります。
また、賃貸経営で赤字になっても、損益通算で本業の所得と損失を打ち消すことが可能です。
しかし、本業が忙しい場合は賃貸経営にかけられる時間が制限されるため、家賃収入を安定して得られるには時間がかかるでしょう。
不動産投資で家賃収入を得るなら融資型クラウドファンディングの利用もおすすめ
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融資型クラウドファンディングなら｢LENDEX｣
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それ以外のLENDEXの特徴は、次の通りです。
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- 案件数1,000件超え
- 応募金額が380億円超え
申込と口座開設は最短3分で完結し、最短2営業日で投資を始められます。
公式サイト：https://lendex.jp/lp/
家賃収入で暮らしている人に関するよくある質問や疑問
家賃収入で暮らしている人に関して、次のような質問が寄せられています。
- 家賃収入で暮らしている方の職業は？
- 家賃収入がある方の割合は？
それぞれの質問をQ&A形式で回答するため、家賃収入についての疑問を解消したい方はぜひご覧ください。
家賃収入で暮らしている方の職業は？
家賃収入で暮らしている方は、専業大家か兼業大家のどちらかです。
専業大家は収入源が家賃収入だけの方で、兼業大家は会社勤務などを本業に、家賃収入を副業にしている方を指します。
家賃収入がある方の割合は？
国土交通省の貸住宅管理業務に関するアンケート調査を参照にして、家賃収入がある人の割合を職業ごとに表でまとめました。
| 職業 | 割合 |
| 会社員 | 40.6% |
| 会社経営・役員 | 10.4% |
| 公務員 | 3.9% |
| 無職 | 10.9% |
| 学生 | 0.2% |
| 専業主婦(主夫) | 12.1% |
| パート・アルバイト | 5.8% |
| フリーランス | 3.6% |
| 農林漁業 | 0.7% |
| 農林漁業以外の自営業 | 7.5% |
| その他 | 4.3% |
参照：https://land.home4u.jp/guide/land-others-40-13743
仕事をしている方が大半であるため、家賃収入がある方には兼業大家が多いことが分かります。
家賃収入で暮らしている人は収支管理やリスクヘッジを徹底している(まとめ)
家賃収入は一見楽して稼げると思われがちですが、経費・税金などの費用が収入よりも上回ると損失が出てしまいます。
赤字をなるべく回避するには、賃貸物件を購入する前に収支をシミュレーションしたり、空室や家賃滞納といったリスクの対策をとったりすることが肝心です。
また、家賃収入よりもローリスクでかつ高い利回りで資産形成したい方は、LENDEXなどの融資型クラウドファンディングの利用もおすすめです。
公式サイト：https://lendex.jp/lp/
