不動産投資の初期費用はいくら？費用の項目一覧やシミュレーションを紹介！

2025年11月21日

不動産投資を始めたいけれど、「最初にいくら必要なの？」という疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。実は多くの金融機関では物件価格の約80〜90%を融資するため、残りの10〜20%を自己資金として準備するのが一般的です。しかし、物件価格だけでなく、仲介手数料や税金など様々な諸費用が発生するため、「思っていたより高額だった」と驚く声も少なくありません。

では、具体的にどのような費用がいくらかかるのでしょうか。本記事では不動産投資の初期費用の内訳と目安、物件タイプ別のシミュレーション、さらに初期費用を抑える工夫まで、初心者の方にもわかりやすく詳しく解説します。

不動産投資の初期費用はいくらかかる？

初期費用の目安は「物件価格の1〜2割」

不動産投資を始める際の初期費用は、物件価格の1〜2割程度を自己資金として準備するのが一般的です。多くの金融機関では購入価格の約80〜90%を融資するため、残りの10〜20%を現金で負担するイメージです。例えば1,000万円の物件なら、100万〜200万円程度が自己資金の目安となります。

ただし初期費用は物件の種類や融資条件によって変動します。平均的には物件価格の約15%と言われますが、自己資金を多く入れるほど後々の返済負担は軽くなり、一方で手元資金が少なすぎると購入後の資金繰りが苦しくなる点に注意が必要です。

区分マンションより一棟物件のほうが高くなる傾向

初期費用の総額は、購入する物件の規模によって大きく異なります。

1室のみの区分マンション投資であれば、初期費用は「数百万円程度」で始められるケースも多く、自己資金が少なくても開始しやすいと言われます。一方、一棟アパート・マンションなど建物まるごと購入する場合は、必要な資金が数千万円〜億単位に上り、初期費用も必然的に高額になります。

実際の比較では、区分所有なら初期費用は数百万円規模で済むのに対し、一棟買いでは桁違いに大きな資金が求められる傾向があります。

また、一棟物件では金融機関から見ても融資額が大きくなるため、自己資金比率を高めに要求されるケースもあります。融資を活用する際でも、頭金や諸費用を含めた多額の資金準備が不可欠となる点で、区分投資よりハードルが高いといえます。

価格帯別の初期費用シミュレーション

物件価格に応じて、初期費用のおおよその額をシミュレーションしてみましょう。物件価格が高くなるほど初期費用も比例して増加します。

3,000万円の物件を購入する場合、初期費用は概ね450万円前後（頭金+諸費用）となります。7,000万円の物件では初期費用は約1,050万円、1億5,000万円の物件では2,250万円程度が目安です。このように価格帯が上がるにつれて、必要な自己資金額も大きくなります。

特に高額物件では、融資割合によってはさらに多くの頭金を要求される可能性があるため、事前に十分な資金計画を立てておきましょう。

不動産投資に初期費用が必要な理由とは？

融資審査で信頼を得るために自己資金が必要

自己資金をしっかり投入することは、金融機関からの信頼を得るうえで重要です。頭金を用意していること自体が「これだけの自己資金を持っている」という証明となり、金融機関は信用しやすくなります。

また、頭金を入れて借入額を抑えることで、返済比率（年収に対する返済額の割合）が下がりローン審査に通りやすくなる効果もあります。逆に、自己資金が乏しいまま融資を申し込むと、融資条件の悪化や審査落ちのリスクが高まる点に注意しましょう。

諸費用を含めて投資リスクを抑えるため

物件購入には物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。

仲介手数料、税金、登記費用、保険料などの諸経費は、基本的にローンで賄えないものが多く、自己資金での支出が必要です。これら費用をあらかじめ考慮し、自己資金に含めて準備しておくことで、予想外の出費による資金ショートを防ぎ投資リスクを低減できます。

例えば、ローンではカバーできない7つの主な諸経費（仲介手数料・各種税金・司法書士報酬・融資保証料・融資手数料・保険料・固定資産税精算金）があり、これらを自己資金に織り込んでいないと後から現金負担が膨らむリスクとなります。

言い換えれば、物件価格＋諸費用も含めた総額で資金計画を立てることが重要です。諸費用分も見越して自己資金を用意しておけば、購入後のキャッシュフローに余裕が生まれ、想定外の出費にも耐えられる体制を作ることができます。

初期費用を用意することでキャッシュフローを安定させる

十分な初期費用（頭金）を投入すると、借入額が減り毎月のローン返済負担が軽くなります。自己資金を入れることで家賃収入に対する返済比率を抑えられ、キャッシュフローを出しやすくなるため、賃貸経営上の安定性が向上します。また、借入元本が減ることで総支払利息も減少し、財務状況の健全化にもつながります。

このように初期費用をしっかり確保しておくことは、購入後の毎月のキャッシュフローを安定化させ、長期的に無理のない運用を続けるための鍵となります。

一方で、初期費用を極端に抑えてフルローンに近い形で物件を購入すると、毎月の返済額が家賃収入と同等かそれ以上になり、手元に現金が残らない恐れがあります。余裕のない資金計画は、空室や金利上昇時にキャッシュフローが赤字に転落するリスクを高めるため、適切な自己資金投入で安全余裕（バッファ）を持たせておくことが大切です。

不動産投資の初期費用の内訳をわかりやすく解説

不動産投資にかかる初期費用には、物件価格以外の諸費用が含まれます。ここでは代表的な費目について、その内容と目安額を解説します。それぞれ法定で決まっている費用もあれば、選択や交渉によってある程度コントロール可能な費用もあります。

仲介手数料

物件を仲介会社経由で購入する場合、不動産仲介会社への手数料が発生します。仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立したときに支払うものです。

金額は法律で上限が定められており、売買価格が400万円超の場合は「物件価格の3%＋6万円（税別）」が上限となります。例えば1,000万円の物件なら36万円、2,000万円なら66万円が仲介手数料の上限額です（別途消費税を加算）。これはあくまで上限であり、実際の手数料率は仲介会社によって異なる場合があります。

新築マンションなどで売主がデベロッパーの場合、仲介会社を介さず直接取引となるため仲介手数料が不要となるケースもあります。

一方、中古物件や一般的な売買では仲介手数料の支払いが必要なので、物件価格の約3%＋数十万円程度を初期費用に計上しておきましょう。

印紙税

物件の売買契約書やローン契約書には、印紙税の課税が必要です。印紙税額は契約金額に応じた定額の税金で、契約書に収入印紙を貼付して納税します。

金額は累進課税となっており、例えば売買契約書の場合「1,000万円超〜5,000万円以下: 印紙税1万円、5,000万円超〜1億円以下: 3万円」が目安です（※軽減税率適用時、令和9年3月31日まで。電子契約では印紙税は不要になります）。ローン契約書（金銭消費貸借契約書）についても契約金額に応じた印紙税が課されます。

印紙税は契約締結時に一度だけかかる費用ですが、貼り忘れや消印漏れがあると本来の税額の3倍の過怠税が課されるため注意が必要です。印紙代そのものは契約額によりますが、一般的な投資用物件の価格帯では1〜3万円程度になるケースが多いでしょう。

登記費用

物件の所有権移転や抵当権設定の登記手続きにかかる費用です。

内訳は、大きく登録免許税（国に納める税金）と司法書士への報酬に分かれます。登録免許税は登記内容によって税率が異なり、物件の売買による所有権移転登記では課税評価額に対して原則2.0%の税率がかかります（土地は軽減税率適用で1.5%、建物は2.0%。不動産取得税とは別物です）。住宅用の建物で要件を満たす場合は軽減税率が適用され、例えば個人が住宅用家屋を取得する際は売買による所有権移転登記の税率が0.3%に軽減される特例があります（令和8年3月31日まで）。

また、ローンを借りる場合は抵当権設定登記が必要で、借入額に対して0.1〜0.4%の登録免許税が課されます（金融機関の種類や融資条件により異なる）。

これら登記に関する手続きは通常司法書士に依頼し、報酬として数万円〜十数万円程度の費用が発生します。司法書士報酬は物件価格や地域によって差がありますが、一般的な住宅一件あたり5〜10万円前後が目安です。

融資手数料

不動産投資ローンを利用する際に、融資を受ける金融機関へ支払う手数料です。「事務取扱手数料」などと呼ばれることもあります。

設定方法は金融機関によって異なり、定額型と定率型の2種類があります。定額型では一律で3万円程度、定率型では借入金額の1〜3%程度が一般的な水準です。

定率型の場合、借入額が大きいと手数料も高額（10万円以上）になります。また、一部の金融機関では現地調査のための出張費が別途加算される場合もあります。繰上返済時に追加の事務手数料がかかるケースもあるため、ローン契約時には手数料体系を細かく確認しておきましょう。

保証料

不動産投資ローンでは、多くの場合保証会社の保証契約を結ぶことになります。

ローン保証料は、その保証会社に支払う料金で、支払い方式が2通りあります。【一括前払い】と【金利上乗せ】です。一括で支払う場合は借入金額の約2%を契約時に支払います。例えば借入1億円なら保証料200万円程度が初期費用に加わります。金利に上乗せする方式では、ローン金利に年0.2〜0.3%程度をプラスして毎月の利息とともに支払う形です。

総支払額だけ見ると、一括払いのほうが割安になることが多いですが、その分まとまった初期費用が必要です。逆に金利上乗せ型は初期費用を抑えられる反面、トータルでは支払利息が増える点に留意しましょう。

火災保険料

購入した収益物件には、原則として火災保険への加入が必要です（金融機関によっては融資の条件となっています）。

火災保険料は建物の構造（木造か鉄筋コンクリート造か等）や延床面積、所在地、保険期間などによって大きく変動します。一般的に木造や古い建物ほど保険料は高く、RC造（鉄筋コンクリート）の新しい建物ほど安くなる傾向です。また地震保険を付帯する場合は保険料が加算されます。

保険料の支払いは長期一括で払う方法と年払い等の方法があります。長期一括契約では割引が効く一方、まとまった初期費用となります。例えば東京都内の鉄骨造アパート（延床500㎡）で火災保険のみ加入するケースでは、年間8〜10万円前後の保険料となる例があります。保険期間を5年や10年で契約するとその×年分をまとめて支払う形です。

火災保険料は物件購入時に数十万円単位で発生し得る費用ですが、安心して運用を続けるためには欠かせないコストです。補償内容と保険料のバランスを考え、適切なプランを選びましょう。

不動産取得税

不動産を取得した際に、一度だけ課される都道府県税が不動産取得税です。取得後、概ね数か月以内に納税通知書が届きます。

この税額は「課税標準（固定資産税評価額）×税率」で算出されます。標準税率は原則4%ですが、土地及び住宅を取得した場合は3%に軽減されます（※平成20年4月1日から令和9年3月31日までに取得した不動産が対象の特例措置）。土地も住宅用なら評価額1/2などの特例があります。

課税標準となる固定資産税評価額は、市場価格より低めに設定されており、土地で時価の約70%、建物で建築費の50%前後が目安です。例えば評価額5,000万円の住宅を取得した場合、不動産取得税は5,000万円×3%=150万円（新築住宅ならさらに1,200万円控除等あり）となります。なお、住宅用地や新築住宅には大幅な減額・控除の特例が用意されており、一定の条件を満たせば取得税がゼロになるケースもあります。

不動産取得税は購入時ではなく取得後に請求が来るため見落としがちですが、初期費用の一部と捉えて資金に余裕を持たせておくことが大切です。

修繕費

物件の修繕・リフォーム費用も考慮すべき初期コストの一つです。

中古物件を購入する場合、入居付けの前に室内リフォームや設備交換が必要になるケースがあります。例えばユニットバスやキッチンの交換、クロス張替えなど、物件の状態に応じて数十万円〜数百万円の修繕費が発生し得ます。

また、購入直後に大きな工事がなくても、将来のために修繕積立金や予備費を確保しておくことが重要です。一般的に、賃料収入の約5〜8%を修繕費として見込むと安心と言われます（管理費等を含めたランニングコスト全体では家賃収入の20〜30%程度が目安です）。実際、運用シミュレーション上も維持管理費（修繕費含む）を家賃収入の1割程度計上して計画を立てるケースが多いです。

管理費

区分マンションを購入した場合、毎月管理費・修繕積立金をマンション管理組合に支払う必要があります。

これは共用部分の維持管理に充てられるコストで、物件規模や築年数によりますが月数千円〜数万円程度発生します。管理費等は購入後の固定的な支出となるため、収支計算に織り込んでおきましょう。

一棟物件や戸建を運用する場合には、自ら建物全体の維持管理を行うか、賃貸管理会社に委託することになります。管理会社に委託する場合、管理手数料として毎月家賃収入の約5%を支払うのが一般的です。例えば月額家賃10万円なら月5,000円程度が管理料となります。この手数料率は会社や委託内容によって3〜8%程度まで幅がありますが、相場は5%前後とされています。

管理委託料以外にも、入居者募集時の広告料（AD）や更新手数料など運用中に発生する費用もあります。初期費用段階でまとまった支払いはありませんが、購入後のランニングコストとして把握しておきましょう。

【物件タイプ別】初期費用のシミュレーション

区分マンション投資の初期費用例

小型の区分マンション（ワンルーム等）を購入するケースでは、物件価格自体が比較的低いため初期費用も抑えられる傾向にあります。例えば1,500万円の中古ワンルームマンションを想定すると、以下のような初期費用が考えられます。

自己資金を10%入れた想定でも、諸費用部分で約8〜10%相当かかる計算です。もしフルローンに近い形（頭金0〜5%程度）で購入する場合でも、諸費用分として100万円以上の現金は必要になるでしょう。

このように区分マンション投資は、一棟物件に比べれば少ない自己資金で始められます。場合によってはフルローンやオーバーローンが利用でき、自己資金ゼロで購入できることもあります。ただし借入負担が重くなりすぎないよう、無理のない範囲で頭金を入れることが望ましいです。

一棟アパート投資の初期費用例

木造または軽量鉄骨造の一棟アパート（中小規模、例えば4〜8戸程度、築浅）の購入をシミュレーションします。物件価格を7,000万円と想定し、融資割合90%（自己資金10%）で試算すると以下の通りです。

頭金700万円と諸費用約350万円を合わせた金額です。物件価格が大きいぶん仲介手数料や各種税金も高額になっています。

仮に自己資金を2割（1,400万円）入れれば借入は5,600万円に減り、保証料も一括払いで約110万円と抑えられます。一棟アパート投資ではこのように初期費用が数百万円〜1,000万円超とまとまった額になる点に留意が必要です。複数戸からの家賃収入が得られるメリットと引き換えに、スタート時の資金ハードルは区分より高めと言えるでしょう。

一棟マンション投資の初期費用例

鉄筋コンクリート造の一棟マンション（10戸以上、RC構造）のケースです。物件価格1億5,000万円（中古RCマンション）を想定し、融資割合90%で試算します。

一棟マンション投資では初期費用が数千万円規模となり、自己資金を厚めに用意しなければなりません。もちろん融資条件によっては頭金をさらに増やす必要もあり得ます。

自己資金を20%入れる場合、初期費用総額は約3,000万円超に達します。高額な投資ほど資金計画の綿密さが求められ、また購入後の運営でも十分な予備資金を確保しておくことが肝要です。

以上、物件タイプ別に見てきたように、初期費用は物件価格規模の大きさに比例して増加します。ご自身の予算や融資枠と照らし合わせ、無理のない物件規模からスタートすることも検討しましょう。

不動産投資ローンで初期費用を抑える方法

諸費用ローンを活用して手出しを減らす

頭金や諸費用の資金が不足する場合、諸費用ローン（オーバーローン）の利用を検討できます。オーバーローンとは、物件価格に加えて諸経費も含めた金額で融資を受けることを指します。

例えば5,000万円の物件購入時に、諸費用分も合わせて5,500万円の融資を受けるようなケースです。これにより初期の持ち出し資金を減らせるメリットがあります。

ただし、オーバーローンは借入額が物件価格を超えるため返済負担が増大し、家賃収入に対する返済比率が高くなります。また総支払利息もその分膨らむ点に注意が必要です。

融資してくれる金融機関も限られ、審査も厳しくなります。緻密な資金計画とキャッシュフロー分析を行い、無理なく返済できる見込みが立つ場合にのみ検討すべき手法と言えます。

保証料や火災保険を分割払いで負担を軽くする

初期費用の中で大きな割合を占めるローン保証料や火災保険料は、支払い方法を工夫することで一度に支払う金額を抑えることができます。

保証料については、前述の通り一括払いだけでなく金利上乗せ方式を選択すれば、初期に数％のまとまった現金を払わずに済みます。例えば借入金利に+0.2〜0.3%上乗せする形にすれば、保証料を月々の利息に含めて分割で支払うことになります。

また火災保険料も、年払い・月払いに対応したプランを選べば初期費用を軽減できます。長期一括契約のほうが割引率は高いものの、保険会社によってはクレジットカード払いや月々払込に対応している場合もあります。分割払いや上乗せ金利を活用することで、初期費用の手出し現金を減らすことが可能です。

ただし、分割にすると最終的な総支払い額は増える点に留意しましょう。保証料を金利払いにすれば利息総額が増え、保険料を年払いにすれば割引が利かないためです。

初期費用の負担軽減とトータルコスト増加のバランスを考慮して選択することが大切です。

金利タイプや借入条件を見直して総額を抑える

ローンの金利タイプ（固定金利か変動金利か）や借入期間・条件の見直しも、長期的な支払総額を抑えるポイントです。

例えば、変動金利は現時点で固定金利より低水準で推移していることが多く、当面の利息支払いを減らせます。ただし将来金利上昇リスクがあるため、リスク許容度に応じて選択すべきです。

また、借入期間を長く設定すれば毎月の返済額は減りキャッシュフローは余裕ができますが、その分支払利息総額は増えてしまいます。逆に繰上返済を活用して早期に元本を減らせば、利息の節約につながります。例えば余剰資金ができたタイミングで繰上返済を行うことで、返済期間を短縮したり月々返済額を減額して総支払額を圧縮できます。

金融機関によっては金利交渉や条件変更にも応じてくれる場合があります。固定⇔変動の金利タイプ変更や、より低金利なプランへの借り換えを検討するのも有効です。

実際、ローン金利が1%違えば数千万円規模の借入では総利息に大きな差が出ます。借入当初だけでなく、定期的にローン条件を見直し最適化を図る姿勢が、結果的に初期費用を含めた総コストの削減につながります。

初期費用と運用コストをまとめて抑える工夫

管理会社選びでランニングコストを削減する

購入後の物件管理を委託する管理会社の選定によって、長期の支出をコントロールできます。

賃貸管理の手数料は家賃収入の5%前後が一般的な水準ですが、業務範囲や会社によって3%〜8%と幅があります。管理手数料が低ければその分オーナーの取り分（キャッシュフロー）が増えるため、可能なら割安な手数料の会社を選びたいところです。

ただし、手数料が安い分サービス内容が不十分では本末転倒です。入居者募集力や管理品質も含めて総合的に判断しましょう。例えば月5%の手数料で空室期間が短く済む会社と、月3%でも空室が長引く会社では、どちらが収益にプラスかは一概に言えません。重要なのは「支出に見合う価値」を提供してくれる管理会社を選ぶことです。

とはいえ、同程度のサービスであれば手数料は安いに越したことはありません。近年はIT活用で効率化し、管理料3〜4%程度の低廉なプランを提供する会社も出てきています。複数社から見積もりを取り、管理内容とコストのバランスが良い会社に委託することで、長期的なランニングコストを削減できます。

物件エリアを比較して固定費を見直す

物件の所在地によって、固定資産税や保険料などの固定費にも差が出ます。例えば、都市部の物件には毎年都市計画税（税率上限0.3%）が課されますが、都市計画区域外の物件であればこの税がかかりません。

また固定資産税評価額自体も、同じ価格帯なら地方物件のほうが低く評価される傾向があり、年1.4%の固定資産税額も相対的に小さくなります。

さらに火災保険料もエリアによって異なります。豪雪地帯や台風常襲地域、地震リスクの高いエリアでは保険料が割高になる場合があります。一方で災害リスクの低い地域では保険料を抑えられるメリットがあります。

このように、投資エリアの選択が固定費に及ぼす影響も考慮しましょう。例えば都心部のマンションは利便性が高い反面、税金や管理費も高めです。地方のアパートは利回りが高く固定費は低めですが、空室リスクや資産価値下落リスクとのトレードオフがあります。

複数エリアの物件を比較し、収益とコストのバランスが優れた地域を選定することが、長期的なコスト低減につながるでしょう。

節税や控除を活用して総コストを下げる

不動産投資では、税務上の優遇を最大限活用することで実質的なコストを下げられます。

代表的なのが減価償却費の計上による節税効果です。物件の購入費用を耐用年数に応じて毎年費用計上（減価償却）することで、賃貸収入から差し引けるため所得税・住民税の負担を軽減できます。現金の支出を伴わない減価償却費を経費に入れることで、大幅に課税所得を圧縮し節税につなげることが可能です。

また、青色申告を行えば最大65万円の青色申告特別控除が受けられる（要件あり）ほか、ローン金利や管理費・修繕費など運用中の経費も漏れなく計上することで課税所得を下げられます。例えば物件取得初年度は諸費用や不動産取得税、火災保険料など大きな経費が発生するため、確定申告で経費計上することにより所得税の還付を受けられるケースもあります。

このように、税制上認められた減価償却や各種控除を活用することは、実質的なコスト削減（税負担の軽減）につながります。注意点として、減価償却は将来的に帳簿上の利益を増やす（売却時の譲渡益が大きくなる）側面もあるため、長期的な視点で税負担を管理することが重要です。

適切な節税策を講じつつ、見かけ上だけでなく実質のキャッシュフローも確保できる投資計画を心がけましょう。

不動産投資のリスクを減らすための分散投資という考え方

複数物件に分けて空室リスクを抑える

1件の物件だけに投資していると、その物件が空室になると収入がゼロになってしまいます。しかし複数の物件に投資していれば、仮に一部が空室でも他からの家賃収入で補えるため、収入が全滅するリスクを下げられます。

一棟マンションの場合でも、1棟内で複数戸の収入があるため区分所有より空室リスク分散効果は高いです。重要なのは「家賃収入源を一箇所に偏らせない」ことで、空室や賃料下落のダメージを最小化することです。

初心者の方はまず無理のない範囲で1件購入し、その後2件目3件目と分散させていくことで、徐々にリスク耐性を高める戦略が有効でしょう。

地域や物件タイプを分けて安定収益を目指す

分散投資は同じ不動産でもエリアや物件タイプを変えることでさらに効果を発揮します。特定の地域の景気変動や需要低下により空室が増えても、別地域の物件が好調なら全体では安定を保てます。例えば異なる都市や地域に1室ずつ物件を所有すれば、その土地特有のリスク（空室率上昇や地価下落など）を分散可能です。

物件タイプについても、多様にしておくと良いでしょう。ワンルームマンションとファミリー向けマンション、住宅と商業用不動産、新築と中古など、ターゲット層や景気感応度の異なる物件を組み合わせれば、一方が不調でも他方で補える可能性があります。

異なる需要サイクルを持つ資産を組み合わせることで、ポートフォリオ全体の収益を安定化させる効果が期待できます。