先日都内のマンション価格が初めて平均価格で1億円を超えたというニュースが報道されました。感染症の流行による人流の抑制も一段落し、東京都内への人口回帰や観光客の増加など、東京都内の不動産価格はバブル期のような値上がりを見せています。
ソーシャルレンディングの資金需要も高いものがあり、当社も好調なペースでの募集を行っていますが、同時に不動産価格が急に下落するいわゆる「バブル崩壊」を危惧する方もいるのではないでしょうか。
では現在の状況を見ながら、不動産バブルはどこまで続くのか、今後値下がりはあるのかを考えてみたいと思います。
マンション価格の急激な上昇は一時的なもの
まず先日発表されたマンション価格高騰ですが、不動産経済研究所の調査によると、2023年3月の首都圏新築マンション発売平均価格は1億4,360万円と、前年同月比2.4倍となっています。これは港区の大型高級マンションが売り出されたことが背景となっており、この月に売り出されたマンション全てでこれほど高騰しているわけではありません。
そのため平均価格の大幅な上昇は、一時的なものと見られます。ただし、緩やかながら価格の上昇は続いており、新築マンションの価格が下落に転じる流れは見られなくなっています。
出典：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/545/sVD61gg.pdf
一方で新築マンションの供給は「好立地な場所がもはや都心にない」という理由で2000年代前半よりも大きく数字を下げています。築数十年のマンションの建て替えが大きく増えない限りは新築マンション市場は徐々に縮小するものと見られます。
都内の不動産の実需要が上がっている
東京都内の不動産について、今後実需要の有無を見るとすれば、実需要は大きく上がっていくと見られます。コロナ禍で一時的に都内の人口は流出が進みましたが、コロナ禍の落ち着きにより人流は再度都内に戻る人が増えています。
出典：東京都
東京の人口は2010年頃の予測では2025年前後に減少するというものでしたが、現在都内の人口の減少開始は2030年以降になるものと見られています。
出典：https://www.yomiuri.co.jp/national/20230216-OYT1T50080/
つまり、東京へ人が流れるペースは上がっており居住用物件の需要も同時に増加しています。
オフィス不動産の需要はコロナ禍でのリモートワークの増加により減ったと言われていますが、対面型ワークの実用性も同時に見直されてきており、大きく需要や家賃相場が下がったわけではありません。
出典：http://www.building.co.jp/wp-content/uploads/2023/02/MarketConditions_Zenkoku202303.pdf
そして空室率は改善の兆しが見られます。
そして宿泊施設やテナント物件の需要は加速しているため、都内では不動産が不足しているのが実情と言えます。
不動産市場に流れる資金は
不動産価格の相場には、市場に流通するお金の量も大きく影響します。日本のバブル期は政策金利が高く、融資を受けて不動産を購入することは一般的ではありませんでした。
しかし2023年の現在は政策金利はマイナス金利政策により-0.1％に抑えられ、長期金利も少し上昇はしたものの、低い水準に抑えられています。
一方で例えば住宅ローンの金利は上昇傾向にあり、不動産投資家や企業へ銀行が融資する際の金利も今後は上昇していく可能性があります。急激な上昇は怒らずとも、金利が高くなればそれだけ融資を受けて購入する不動産投資は不利な側面が生まれます。
政策金利の流れには注目が必要ですし、金利が上がれば不動産価格そのものは低下することも考えられます。
今後の東京不動産市場の見通し
2023年時点の状況をまとめてみましょう。
・海外からの観光客の増加で様々な施設の不動産需要は回復
・東京への人流もコロナ禍前の水準に
・長期金利は上昇傾向
・マンション価格は緩やかながらもずっと上昇している
こういった点を見ると少なくとも東京一極集中の流れは続き、東京の不動産価格は上昇を続けそうです。一方で急激な価格上昇は見られず、需要と供給の流れを反映しながら時には下落するなどの変化を見せていくことでしょう。
実需要に即した不動産市場の形成をサポートするべく、当社でも積極的な融資を行っております。
年利6％以上の投資を求めるのであれば、300億円以上の運用実績があり、返済遅延、貸し倒れ０のLENDEXをどうぞご検討ください。
