資産運用を行うにあたっては、色々な指標があり、その指標を活用することが大切です。指標の中の1つにIRRがあります。IRRは内部収益率と呼びますが、一体どのようなものなのでしょうか。
この記事ではIRRとは何かをご紹介するとともに、活用方法や利回りとの違い、IRRのメリット・デメリットなどをわかりやすくご紹介します。
IRR（内部収益率）とは？
IRRとはどういうものなのか、まずはその説明から始めます。
IRRの正式名称
IRRの正式名称は「Internal Rate of Return」で、内部収益率、内部利益率と呼ばれます。投資を行った際に、将来的に手にすることができるお金と今の価値に換算したお金が同じになるような割引率を示した数値がIRRです。
例えば、今のお金の価値と将来的なお金の価値は異なります。最終的に同じ利益になったとしても早めに利益を得た方がプラスであり、IRRの数値が高ければそれだけすぐに利益を得られる投資であるというのが一目瞭然です。
IRRの説明で登場する言葉の意味
IRRの説明をする際に、割引率など色々な言葉が出てきます。それらがどのような意味を持つか、最初のうちは分からない方がほとんどではないでしょうか。ここではIRRの説明で登場する言葉の意味をご紹介します。
割引率
IRRで必ず出てくる割引率は、将来的に得られるお金の価値を今の価値に置き換えた際に算出できる数値です。基本的にお金は現時点の方が確実に高く、先になればなるほど価値が落ちていく可能性があります。一方で、運用を行うことで価値の下落をカバーすることが可能です。
仮に年5％で1000万円を運用した場合、現時点の1000万円と1年後の1050万円は同じ価値であると言われています。この時の1000万円が「現在価値」と呼ばれ、1050万円が「将来価値」です。将来価値を現在価値に戻す際に算出できるのが割引率です。反対に現在価値から将来価値を算出する際に出てくるのが「期待収益率」となります。
NPV
NPVはNet Present Valueの略で、日本で正味現在価値と呼びます。NPVは、キャッシュフローベースの現在価値から投資額を引いて算出でき、プラスが大きければ大きいほど収益の見込みがある状態です。
反対にマイナスに終わった場合、投資先としてはおすすめできません。NPVとIRRは投資を行う際の材料として重要であり、予算に制限がない場合にNPV重視、予算に制限がある場合はIRRメインでの投資が行われます。
早期に利益が出る可能性が高い場合に高くなるIRRの性質から、予算が限られ、少しでも早く利益を出した場合にIRRが用いられやすくなります。
IRRの計算方法
IRRを算出するためには計算式が存在します。その計算式についてご紹介します。
IRRの計算式
IRRではまず将来価値を現在価値に置き換える作業が欠かせません。この場合の計算式は「将来価値÷（1+ｒ）ⁿ」です。この場合のrが割引率、nが将来価値のn年後、例えば5年後なら5が入ります。これで計算を行うことで現在価値が出ます。
IRRでは初期投資額に1年目の現在価値、2年目の現在価値と足していきます。初期投資額はマイナスで計算し、現在価値を足していく中で最終的に0になればIRRの計算式は成立します。大事なのはrの数値、割引率です。これを計算するのはなかなか大変であり、式で説明するだけで相当な時間がかかるでしょう。
IRR関数ですぐに計算できる
何かと時間がかかりそうなIRRの計算式ですが、実はExcelなどを活用すれば簡単に計算できます。IRR関数と呼ばれるものがあるからで、IRR関数を利用すれば簡単に計算が可能です。
投資では1円単位で、しかも何百万、何千万、時に億を超える数値が飛び交うため、手で計算を行うのは現実的ではありません。しかし、IRR関数を活用すればすぐに計算ができるため、IRRの数値を調べるのに適しています。
不動産投資におけるIRRの目安
IRRは様々な場面で活用できますが、不動産投資で用いることもできます。不動産投資でIRRを活用する際に目安はどれくらいがベストなのか、まとめました。
不動産におけるIRRの目安は5%以上
不動産でIRRを活用する際、その目安は5%以上とされています。不動産におけるIRRは不動産の購入から売却するまでに生じる利回りと同じような意味を持つため、5％のIRRがあれば売却までに毎年5％の利回りがあるようなものと考えられます。
IRRはいつ売却するかを想定して計算できるため、例えば10年後に売却する、15年後に売却すると決めたらIRRはどれくらいになるのかが分かれば、長期的に資産運用が行えるようになります。
IRRと利回りとの違い
IRRと同じようなものに利回りがあります。一見するとIRRも利回りも同じように見えますが、実は微妙に異なるのがこの2つ。どのように異なるのかをご紹介します。
実態をより反映するのがIRR
そもそも利回りは単純に1年間で得られる利益率を指します。例えば、1000万円で物件を購入し、毎月5万円で貸し出した場合、得られる家賃収入は年間60万円なので利回りは6％になります。16年以上続ければ家賃収入だけで投資額を回収できると簡単に考えられますが、実態は単純なものではありません。
時間が経過する中で不動産のキャッシュフローに変化が生じるほか、お金の価値もどんどん変わっていきます。IRRはこうした実態を反映させ、より現実的な利回りを調べるために存在しており、より早期に回収できる投資案件かどうかを調べられます。
表面的な利回りで一喜一憂するよりも、将来的な投資を踏まえてIRRを活用して判断をした方がより確実な投資が行えるでしょう。
IRRのメリット・デメリット
IRRを算出することでどのようなことがわかるのかについて大まかなことはお分かりいただけたはずです。ここからはIRRのメリット・デメリットについて詳しくご紹介します。
IRRのメリット①資産運用に具体性を持たせられる
1つのメリットは、資産運用に具体性を持たせられることです。IRRは早期に初期投資額を回収できるかを調べるのに欠かせないものであり、何年で回収できそうかを調べるのに適しています。
例えば、10年で初期投資額を回収したい場合にIRRがこれくらいなら現実的だなど、具体的な計画を立てつつ、資産運用を行っていけます。利回りだけで判断すると、あくまでも表面的なものなので実際手にできる利回りが低くなることもあるでしょう。IRRなら現実的な数字が出されるため、より具体的な計画になりやすいのです。
IRRのメリット②比較がしやすい
IRRのメリットの2つ目は、比較がしやすい点です。IRRは不動産で用いられることも多いですが、株式や投資信託などでもチェックすることができます。IRRはパーセントで表記されるため、不動産のIRRは何％、この債券のIRRは何％と比較でき、IRRが高いものを選べばより素早く回収できると判断でき、決断が行えます。
どんなものに投資しようとも、結局大事なのはすぐに回収でき、資産を増やせることです。どの投資を行えばすぐに回収できるのかを判断するためにもIRRの存在は欠かせませんし、知っておいて何1つ損はないでしょう。
IRRのデメリット①リスクまではわからない
IRRのデメリットの1つ目は、リスクまではわからない点です。不動産では購入から売却までの期間、すべて満室であり、入居者が欠けることが1回もなかったことを想定して、利回りやIRRの算出ができますが、入居者が更新のたびに入れ替わることも十分に考えられます。
空き室が発生する可能性のほか、地震などの自然災害、火災など何があってもおかしくなく、そのことまで反映できるかと言えばできるはずがありません。どれだけIRRが素晴らしくても空き室では意味がないでしょう。リスクまでは判断できず、IRRばかりに頼るのは危険と言えます。
IRRのデメリット②投資規模で判断ができない
IRRのデメリット2つ目は投資規模で判断ができない点です。あくまでも早期に回収できるかどうかを数値で示したものがIRRなので、極端な話ですが、1年で1000円を1200円にするものと2年で1億円を1億100万円にするものでは、IRR的には1000円を1200円にした方が優秀です。しかし、1000円を1200円にしたところでたった200円しか増えていません。
一方でIRR的には1億円を1億100万円にしたとしても数値的には悪いですが、実際には100万円増えています。たとえに出した数字は現実的ではありませんが、IRRだけで判断すると数値的には魅力的にも実態はそうでもないことが多々あります。
あくまでもIRRは収益率をチェックするのに使えるツールに過ぎず、どれだけの利益をもたらすかまでは判断できません。まとまった投資を行う際にIRRだけでは参考にならない可能性があり、複数の指標を用いることが求められます。
まとめ
今回はIRRについてご紹介しました。計算式は複雑に見えますが、Excelを活用すれば簡単に調べられるため、決して難しいものではありません。不動産投資では表面的な利回りだけで判断するより、IRRで判断した方がより現実的と言えるでしょう。
一方で万能に見えるIRRですが、投資規模なども踏まえて用いることが求められ、IRRだけで判断するのは避けた方がいいとも言われて、意思決定を行う際に用いる複数の指標の1つという感覚がおすすめです。IRRとは何かを正しく理解し、上手く活用していくことでよりよい投資につなげられるでしょう。
