LENDEX業務部の石野です。
ソーシャルレンディングに投資するとともに不動産投資型クラウドファンディングに投資をしている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資型クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて運用される必要があります。不動産特定共同事業法では、第1号から第4号までの事業者（許可要件）が存在し、それぞれで必要な資本金や事業内容は異なるため、これらを事前に理解しておくことが重要です。
そこで今回は、不動産特定共同事業法第1号から第4号の内容や条件について解説します。
不動産特定共同事業法（不特法）とは
不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業（不動産事業者が一般投資家から集めた資金で不動産取引を行い、収益を投資家に分配する事業）を規制する法律のことです。業務の適正な運営と投資家保護を図ることを目的として制定され、平成29年の法改正により不動産投資型クラウドファンディングにも対応した環境が整備されました。不動産特定共同事業を行うためには、不動産特定共同事業法で定められた条件をクリアし、登録許可を得る必要があります。第1号から第4号まで種別があり、登録条件は異なります。
不動産特定共同事業法第1号の内容や条件
不動産特定共同事業法第1号事業の内容
1号事業の不動産投資型クラウドファンディングは、不動産会社と投資家が匿名契約を締結し、収益から分配金を出す仕組みです。特別会社を介在する必要がないため、特例事業（3号・4号）より契約が少なく、ファンド（案件）の組成も迅速に行えるのが特徴です。結果として、案件数が増加する傾向があり、投資家は多くの案件から投資先を選択できるようになります。
不動産特定共同事業法第1号事業の許可要件
不動産特定共同事業法第1号事業の主な許可要件は、以下のとおりです。
・資本金が1億円以上ある
・負債額が資産額の10%未満である
・宅建業の免許がある
・事務所ごとの業務管理者を配置している（不特事業3年以上など）
・良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成がある
・基準を満たす契約約款がある
参照：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）法の概要」
不動産特定共同事業法第2号の内容や条件
不動産特定共同事業法第2号事業の内容
第2号事業は、不動産会社が取得していることが多く、1号事業者や投資家の間で契約の代理・媒介をする事業です。1号事業者の代わりに投資家の募集も行います。また、インターネット上で契約手続きをする場合には、業務管理体制の整備・強化も行います。
不動産特定共同事業法第2号事業の許可要件
不動産特定共同事業法第2号事業の主な許可要件は、以下のとおりです。
・資本金が1,000万円以上ある
・負債額が資産額の10%未満である
・宅建業の免許がある
・事務所ごとの業務管理者を配置している（不特事業3年以上など）
・良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成がある
・基準を満たす契約約款がある
参照：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）法の概要」
不動産特定共同事業法第3号の内容や条件
不動産特定共同事業法第3号事業の内容
第3号事業は、特例事業者（特定目的会社など）から委託を受けて、不動産特定共同事業を行います。第3号の不動産投資型クラウドファンディングの場合、特定目的会社などを介在できるため、事業者が倒産などの状況に陥った場合に投資家が直面するリスクを軽減可能です。例えば、特定目的会社などを介在しない場合、事業者が破綻すると、運用中の不動産が事業者の資産とみなされ、その売却資金が債権者への返済に充てられる可能性があります。
不動産特定共同事業法第3号事業の許可要件
不動産特定共同事業法第3号事業の主な許可要件は、以下のとおりです。
・資本金が5,000万円以上ある
・負債額が資産額の10%未満である
・宅建業の免許がある
・事務所ごとの業務管理者を配置している（不特事業3年以上など）
・良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成がある
・基準を満たす契約約款がある
参照：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）法の概要」
不動産特定共同事業法第4号の内容や条件
不動産特定共同事業法第4号事業の内容
第4号事業は、特例事業者（特定目的会社など）から委託を受け、契約締結の代理や媒介を行います。第2号事業との主な違いは、特定目的会社などを介在させる点です。
不動産特定共同事業法第4号事業の許可要件
不動産特定共同事業法第4号事業の主な許可要件は、以下のとおりです。
・資本金が1,000万円以上ある
・負債額が資産額の10%未満である
・宅建業の免許がある
・事務所ごとの業務管理者を配置している（不特事業3年以上など）
・良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成がある
・基準を満たす契約約款がある
参照：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）法の概要」
まとめ
今回では、不動産特定共同事業法第1号から第4号の内容や条件について解説しました。
第1号事業者と第2号事業者は、投資家と直接匿名組合契約を締結するため、シンプルな仕組みで多くの案件が提供される傾向があります。一方、第3号事業者と第4号事業者は特定目的会社が介在するため、万一の際に投資家のリスクを軽減できます。
不動産特定共同事業法第1号から第4号まであり、それぞれの許可要件が異なることを把握しておくことが重要です。
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