サラリーマンは不動産投資のカモにされるのは本当？やめとけと言われる理由やリスクを解説

2025年10月31日

サラリーマンが不動産投資で“カモ”にされるという噂を聞くと、不動産投資に不安を感じる方も多いでしょう。

果たしてその噂は本当なのか、そして「やめとけ」と言われる理由やリスク、さらに安心して投資を行うための対策について解説します。

サラリーマンは本当に不動産投資のカモにされるの？

「安定収入＋ローンが通りやすい」ため狙われやすいのは事実

サラリーマンは収入が安定しており、金融機関からの信用が高いためローン審査に通りやすいとされています。その結果、不動産業者から見ると「融資を通しやすく、説得しやすい顧客層」としてターゲットにされがちです。

営業側からすれば会社員や公務員は「不動産購入のハードルが低い優良顧客」であり、投資用マンションの電話勧誘もこの層に集中する傾向があります。ローンを組んでも本業収入で返済が見込めるぶん、営業マンにとって安心して高額物件を売り込める相手なのです。実際、会社の先輩が「ワンルームマンションのオーナーになった」と自慢していたものの、そのきっかけは会社に掛かってきた電話営業だったという例もあります。

このようにサラリーマンは格好の勧誘対象になりやすいのです。

情報の非対称と投資知識不足が“カモ化”の主因

不動産会社は市場動向や物件情報を豊富に持つ一方、サラリーマン投資家は十分な知識や時間がないまま始めてしまうことが少なくありません。この情報の非対称性と知識不足により、業者の言いなりで不利な契約をしてしまい“カモ”にされるケースが多いのです。

特に本業に追われて市場調査や契約内容の精査を自分で行えない人ほど、業者に重要な判断を委ねてしまいがちです。その結果、自分に不利な条件でも気づかず契約してしまい、気付けば業者の思うがまま…という事態になり得ます。

実際、不動産市場は情報の透明性が低いとされ、知識がないと適切な判断が難しい分野です。知識不足のまま高額な契約をしてしまうことが“カモ化”の根本原因と言えるでしょう。

サラリーマンが「やめとけ」と言われる３つの理由

高額ローンによる長期の負担が大きい

投資用不動産は数千万円規模のローンを組むケースが一般的で、完済まで20～30年以上の長期返済になります。給与収入から毎月ローンを差し引かれる重圧は想像以上で、家計に余裕がないと返済に行き詰まるリスクがあります。

国民生活センターの報告によれば、若年層でも平均2,000万円超の高額ローンを抱えて購入し返済が困難になる相談例が多く見られます。収入に比して過大な借入を抱えれば、金利上昇や給与ダウンなど環境変化に耐えられなくなる危険も高まります。

さらに返済期間中に景気悪化やリストラで収入が減れば、一気に破綻に追い込まれる可能性もあり、「やめとけ」と言われる所以です。

利回りシミュレーションが現実と違うことが多い

営業段階で示される収支プランや利回りシミュレーションは、空室ゼロで家賃が将来も下がらないという都合の良い前提で語られることが少なくありません。しかし実際には入居者退去や家賃下落、想定外の費用によりシミュレーション通りにいかないケースが多々あります。

ある事例では、購入後わずか半年で空室が発生し、その年の実質利回りは当初見込みの7.8%から2.6%に激減し、ローン返済を給与補填する羽目になりました。また、提示資料では経費や税金を楽観的に見積もることも多く、実際の手残りは想定より少ないことがよくあります。表面利回り（経費控除前の利回り）だけで判断すると、実質利回りはその半分以下だったという例もあります。

物件管理や空室対応の手間が想像以上に重い

「不動産投資は手間がかからない不労所得」と思われがちですが、現実には物件の管理業務や空室対策に手間と労力がかかります。特に自主管理の場合、入居者からのクレーム対応や設備故障の修繕手配、退去後の清掃・リフォームなど幅広い業務を自分でこなす必要があります。

管理会社に委託していても、空室が続けば家賃設定の見直しや広告出稿など何らかの対策が求められるでしょう。なお管理会社に任せれば手間は省けますが、その分管理委託料（家賃の5～10%程度）が差し引かれ利回りは下がります。

手間を取るかコストを取るかのジレンマも、不動産投資の難しさの一つです。

悪質業者の営業手口と実際の被害事例

「節税できます」「家賃保証」で判断を急がせる手口

悪質な営業マンは「所得税の節税になる」「空室でも家賃保証があるから安心」といったうまい話でサラリーマンに購入を即決させようとします。

例えば「今すぐ契約すればローン減税も受けられる」「早い者勝ちの物件だ」などと迫り、じっくり検討する時間を与えません。国民生活センターにも「家賃保証があると言われ購入したのに、保証期間終了後は収支が赤字になった」という相談事例が報告されています。

なお、不動産投資で大きな節税効果が出るのは高所得者に限られ、多くのサラリーマンにとって節税メリットはごくわずかです。家賃保証も契約内容次第では途中で減額されたり、保証が切れた後は空室リスクをオーナーが負うため、甘い言葉で判断を急がせる手口には十分注意が必要です。

将来賃料を楽観前提にした利回り提示で誤認させる

営業トークでは将来の家賃下落リスクを説明せず、現在の家賃収入がずっと続く前提で高い利回りを謳うケースがあります。

しかし現実には築年数の経過や景気変動で賃料相場が下がる可能性も高く、空室が出れば収入は途絶えます。悪徳業者はこうしたリスクを伏せ、「断定的な利益保証」をすることで投資初心者を誤認させるのです。なお、将来の値上がりや確実な利益を断定的に謳う行為は宅建業法で禁止されています。

法律すれすれのセールストークで錯覚させようとする業者の言葉を鵜吞みにしないことが何より重要です。結局、「絶対に儲かる物件」など存在しないと肝に銘じましょう。

被害例｜購入直後の空室・想定外の修繕・売却損が発生

実際にサラリーマン投資家が被った被害例として、購入直後から想定外の出費や収入減に見舞われるケースが報告されています。

例えば購入後すぐに入居者が退去して数ヶ月間空室となり、その間ローン返済を全て自己負担したケース、古い物件では直後に給湯器や屋根の修繕が必要になり数百万円の臨時出費が発生したケースがあります。また、新築で高値掴みした結果、購入直後に中古市場で評価額が下がり売却しようにも大幅な損失が出てしまう例もあります。

このような被害は「家賃でローンがカバーできる」「物件価格は将来上がる」といった甘い前提で契約させられた場合に起こりがちです。

不動産投資で失敗するサラリーマンの特徴

業者任せで物件選定と数値確認を丸投げしてしまう

不動産投資に失敗する人の共通点の一つが、業者任せで自分では十分に調査・確認しないことです。

営業担当者の言葉を鵜呑みにし、自分で物件の相場や収支計画を検証せずに購入してしまうと、後になって「こんなはずでは」と後悔する事態になりかねません。本来、成功している投資家は自ら物件を探し知識を蓄えていますが、なんとなく誘われるまま買ってしまった人からは赤字に陥った相談がよく寄せられています。

不動産会社任せでは本来避けられたはずのリスクにも気付けないため、重要な判断を丸投げしない姿勢が不可欠です。物件選びから収支計算まで自分でやり切る覚悟を持つことが成功への第一歩と言えます。

キャッシュフローと出口戦略を持たずに購入する

目先の「不労所得」イメージだけで突き進み、資金繰り計画や出口戦略を考えずに物件を買ってしまうケースも失敗の元です。

例えば購入前に「空室が〇ヶ月続いたら」「金利が1%上昇したら」「大規模修繕に○百万円かかったら」など、起こり得るリスクシナリオで家計に与える影響を試算していないと、いざという時に家計や信用を犠牲にして支える羽目になります。また出口戦略、つまりいつどのように売却してローンを清算するかを考えずにいると、市場悪化時に売却できず身動きが取れなくなる恐れがあります。

このように行き当たりばったりで購入すると、ちょっとした誤算で破綻するリスクが高まると言えるでしょう。

一次情報（相場・賃料・修繕計画）を自分で検証しない

不動産投資では、公表資料や他人の話だけでなく、自分で現地や市場データを確認することが重要です。賃料相場、物件価格、将来の修繕計画といった一次情報を自ら調べず、不動産会社の提示資料だけで判断してしまう人も失敗しやすい傾向にあります。

そもそも本当においしい物件なら営業電話をしなくても買い手が付くものです。わざわざ電話勧誘してくる物件は何らかの割高な理由がある可能性が高く、鵜吞みにせず自分でデータを精査すべきです。プロの投資家は物件の調査報告書や周辺の賃貸状況までチェックしています。

面倒を惜しまず一次情報を検証する姿勢が、失敗を防ぐ大きなポイントです。

知らないと損する不動産投資の5つのリスク

空室リスク｜家賃収入が途絶える恐れがある

不動産投資最大のリスクは空室による家賃収入ゼロの事態です。

1戸のみ所有の場合、空室が出ればその期間は収入が途絶え、ローン返済を全て自腹で賄う必要があります。特に引っ越しの少ない時期に空室が長期化すると、何ヶ月も家賃が入らず持ち出しだけが続くケースもあります。

一般的にワンルーム投資でも年間空室率5～10%程度は想定して収支計画を立てるべきだと言われます。極端な場合、空室が埋まらず持ち出しがかさんでローン返済に行き詰まり、最悪は自己破産に至る例も想定されます。

空室リスクを抑えるには物件の需要を見極め、十分な予備資金を用意しておくことが肝心です。

修繕リスク｜老朽化や設備故障でコストが増える

建物の老朽化や設備トラブルによって修繕費がかさむリスクも見逃せません。

築年数が経つほどに給湯器や水回りの交換、大規模修繕（外壁塗装や屋根補修）など多額の費用発生が避けられず、収益を圧迫します。賃貸経営では毎月の家賃収入だけでなく、定期的な固定資産税や管理費といった支出もあります。築古物件では購入後すぐ高額な修繕工事が必要になることもあり、その費用負担で利益が吹き飛ぶケースもあります。

設備故障や原状回復費用も基本的にオーナー負担となるため、収益の一定割合を修繕準備金として確保しておく姿勢が重要です。修繕費用は年数とともに必ず増えるものと見込み、常に余裕を持った資金計画を立てなければなりません。

金利上昇リスク｜返済額が上がる可能性

日本は長らく低金利でしたが、近年は金融政策の転換で金利上昇局面に入っています。実際、2024年には日本銀行が17年ぶりに利上げを実施し、7月に0.25%へ追加利上げしました。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上がると毎月の返済額も増えてキャッシュフローを圧迫します。不動産投資ブームを支えた低金利が反転すれば、イールドギャップ（利回り－金利）が縮小し利益が出にくくなる懸念もあります。例えば金利が1%上昇すると毎月の返済額が数万円増えるケースもあり、利回りが一気に低下します。

住宅ローン同様、変動金利型の投資ローンでは日銀政策や市場金利の動向に収益が左右されるため、固定金利への借換えや繰上返済の検討も必要でしょう。

売却リスク｜資産価値が下がると損失になる

不動産市況や物件固有の事情で資産価値が下落すると、売却時に損失が生じるリスクがあります。

新築マンションは購入直後に市場評価が下がり、中古として売り出すと購入価格を大きく下回ることも珍しくありません。また地方物件や需要の乏しい物件では、そもそも買い手が付かず売却できない可能性もあります。

ローン残債以上の価格で売れなければ不足分を自己資金で穴埋めする必要があり、最悪の場合は不良債務が残るでしょう。なお売却時には仲介手数料や譲渡税など諸費用もかかるため、想定以上に手取り額が目減りする点にも注意が必要です。

出口戦略を考えず長期保有した結果、市況悪化で売るに売れない状態に陥る例もあり、売却リスクへの備えも怠ってはいけません。

税金リスク｜税負担によって手取りが少なくなる可能性

不動産投資で得た家賃収入には所得税や住民税が課され、税負担が手取りを目減りさせます。

減価償却による節税効果もありますが、それは一時的なもので、減価償却が終われば家賃収入がそのまま課税対象となります。また物件を所有している限り毎年固定資産税（評価額の1.4%）と都市計画税（0.3%）がかかり、これだけで年間家賃収入の1ヶ月分以上に相当する負担です。

取得時には不動産取得税や登録免許税、売却時には譲渡益に対する税金も発生するため、税コストは長期的な収益を確実に圧迫します。税負担を織り込まずに収支計画を立てると、手残りが想定より少ないという事態になりかねません。

税負担まで織り込んで初めて本当の利回りが見えてくる点を忘れてはいけません。

カモにされないための５つの対策

信頼できる不動産会社を選ぶ

まず何よりも信頼性の高い不動産会社と取引することが重要です。不動産会社を選ぶ際は、宅地建物取引業の免許を持ち行政処分歴がないか確認しましょう。

国土交通省の公開データベースでは過去の指導・処分歴を検索でき、問題の多い業者を避ける助けになります。具体的には免許番号の確認や過去の行政処分歴の有無、宅建業者名簿への登録状況（国交省HPで閲覧可能）などをチェックすると安心です。悪質業者はしつこい電話営業や高圧的な態度が見られることもあるため、不審に感じたら契約せず他社をあたりましょう。

過去に行政処分を受けた業者や強引な営業をする会社とは契約しないことが、“カモ”回避の第一歩です。

契約前に複数社で比較・相談する

一社の話だけで即決せず、複数の不動産会社に相談して比較検討する余裕を持ちましょう。

異なる会社から提案を受けると、物件の相場観やシミュレーションの前提が妥当か判断しやすくなります。同じ物件でも業者によって説明が異なることもあるため、2～3社の意見を聞くと良いでしょう。

また不安があれば販売会社と無関係な第三者の専門家（FPや不動産コンサル）に意見を求めるのも有効です。公的な消費生活センターに事前相談することも可能です。

客観的な視点を取り入れて慎重に判断することが、カモにされない大切な対策と言えます。複数社と話す中で営業トークの温度差に気付くことも多く、リスクの見落としを防ぎやすくなります。

実績・口コミ・開示資料を確認してから判断する

契約前には会社の実績や評判、開示資料をしっかり確認しましょう。具体的には、その会社が過去にどれくらいの投資物件を扱い、顧客満足度はどうか（口コミやレビューを調べる）、提案資料に収支シミュレーションやリスク説明が十分盛り込まれているかをチェックします。

信頼できる会社ほど実績を公開しており、重要事項説明や収益計画の資料も透明性があります。逆にデータを出し渋ったりメリットばかり強調する会社は注意が必要です。例えば、その会社が運用する物件の入居率や実際のオーナーの口コミを調べ、本当に儲かっている人がいるのか見極めることが大切です。

開示資料に不明点があれば契約前に質問してクリアにし、資料が不十分なら契約を見送る決断力も必要でしょう。

最悪ケースを前提に資金計画を立てる

投資を始める前に、最悪のケースを想定した資金計画を立てておきましょう。

「半年以上空室が続いたら」「金利が1%上昇したら」「家賃が1割下がったら」など、起こり得るリスクシナリオで家計に与える影響を試算します。その上で、空室が長引いてもローン返済を一定期間まかなえる予備資金を確保する、収支が悪化した場合には売却に踏み切るなどの対策を準備してから物件を購入することが大切です。例えば空室率20%・金利+1%・家賃▲10%といったストレスシナリオでも黒字を維持できるか検証してみると安心です。

最悪を前提に考えても問題ない計画であれば、多少の想定外が起きても慌てずに済むでしょう。