不動産ファンドは、投資家から集めた資金をもとに、不動産を運用し、得られる利益の一部を投資家に分配する手法です。不動産ファンドには多くのメリットがありますが、いくつかの注意点も存在します。
この記事では、初めて不動産ファンドに投資する方を対象に、不動産ファンドの基本的な知識から種類、そしてメリットデメリットについて詳しく解説します。
この記事を最後まで読むことで、不動産ファンドへの理解を深め、より賢い投資を行えるでしょう。ぜひ参考にしてみてください。
不動産ファンドとは
不動産ファンドは、多くの投資家から資金を集めて不動産に投資する共同投資の形態です。
主な特徴として、分散投資によるリスク低減、専門的な管理チームによる運用、定期的な収益の可能性があります。
また、不動産ファンドは一般的に小額から投資が可能で、直接不動産投資に比べて手軽に不動産市場への参入ができます。
税制優遇措置を受ける場合もあり、投資効率の向上が期待されます。しかし、市場の変動によるリスクも伴うため、投資判断には慎重さが求められます。
不動産ファンドの種類
不動産ファンドは、多くの投資者から資金を集め、まとまった金額で不動産に投資する仕組みです。そして、そこから得られる収益を個人投資家に還元する形で運営されています。個人では手の届かない大規模なプロジェクトに参加できるため、利益を獲得できる可能性が広がります。
たとえば、大都市の商業ビルやレジデンスなど、個人では投資が難しい高価で収益性の高い不動産への投資が可能です。現物不動産投資だと、数百万～数千万円の費用がかかる物件を扱う場合でも、不動産ファンドなら10万円〜100万円ほどの費用で始められます。あまり投資に資金をかけられない方にもおすすめです。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託（REIT）は、不動産に特化した投資商品で、分散投資や定期的な収益を目指す特徴があります。投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みです。
このREITは、大きく以下2種類に分けられます。
- 公募J-REIT
- 私募
ここでは、それぞれの特徴やメリットについて詳しく解説します。これらを理解することで、適切な不動産投資信託を選択できるでしょう。
公募（J-REIT）
公募REIT（J-REIT）は不特定多数の投資家に対して募集をかける方法です。証券取引所に上場しており、一般の投資家も容易に参加できる点が特徴です。
J-REITは高い流動性を持ち、不動産への投資を通じて安定した配当収入が期待できるため、リスクを分散しながら長期的な資産形成を目指す投資家に適しています。
私募
私募は、特定の資産家や機関投資家向けに募集をかける不動産ファンドです。上場しているかどうかというのがJ-REITとの違いです。
リスクをとって高いリターンをめざすファンドが多いことが特徴で、投資家も高い利回りが期待できるケースが多いです。一方で、最小投資額が高めに設定される傾向が多いです。
不動産特定共同事業に基づくファンド
不動産特定共同事業は、複数の投資家からの出資を基に、不動産会社が不動産事業を展開し、得られた収益を投資家に配分する事業形態です。この事業では、「不動産小口化商品」と称される商品を販売し、投資家はこれを購入して不動産からの収益をその持分に応じて受け取るシステムになっています。
不動産特定共同事業に基づくファンドには、3種類の契約形態があります。
- 任意組合型
- 賃貸型
- 匿名組合型
それぞれ詳しく解説します。
任意組合型
任意組合型は、複数の投資家が特定の目的を持って組成する投資形態です。参加者間の合意に基づき、資金やリソースを共有し、共同で事業やプロジェクトを推進します。
現物不動産と同様に、投資家は物件の共有持分（所有権）を得られるうえ、1口100万円ほどの費用から投資が可能です。小額でも高級物件に投資をしたい方におすすめです。
賃貸型
不動産特定共同事業に基づくファンドの賃貸型は、投資家が資金を出資して宅地建物取引業者から不動産を購入し、事業者と賃貸借契約を締結する仕組みです。この仕組みを取り入れることで、不動産の運用や管理は事業者に任せつつ、定期的な賃料収入を確保できます。
ただし、賃貸型の物件は任意組合型や匿名組合型と比較すると投資金額が高額になることもあるため、注意が必要です。
匿名組合型
匿名組合型ファンドは、投資家が匿名で出資し、不動産投資を行う方式です。この方式では、不動産の所有権はありませんが、不動産登記に記載されることがなく、出資者の身元が明かされずに事業運営が可能であり、プライバシーを保ちながら資本を投じることができます。
また、数万円から投資ができ、雑所得として扱われます。
融資型クラウドファンディングもおすすめ
不動産ファンド投資をお考えの方に、別の魅力的な選択肢として融資型クラウドファンディングをおすすめします。
融資型クラウドファンディングとは、融資型クラウドファンディング事業者がインターネット上で、投資家に資金の募集を行い、集めた出資金を企業の不動産プロジェクトなどに貸し付けるサービスです。
少額から始められることや分散投資が可能な点は不動産ファンドと共通していますが、融資型クラウドファンディングはあくまで融資であり、担保をとるることで安全性を確保できることが不動産ファンドとの違いです。
特に、当社が運営しているLENDEXのようなプラットフォームは、法律上貸金業と定義されており、通常のファンドとは異なるリスクリターンの構造を持ちますが、不動産プロジェクトへの資金提供を通じて関与している点で、不動産投資をやってみたい方にはおすすめです。
2万円から投資を行うこともできるため、興味がある方は、ぜひこちらからチェックしてみてください。
不動産ファンドと現物不動産の違い
「不動産ファンド」と「現物不動産」はどちらも不動産への投資という点で共通していますが、その運用方法や特性は大きく異なります。ここでは、不動産ファンドと現物不動産の違いを4つ紹介します。
- 初期費用
- 利回りの高さ
- 収益の安定性
- 物件の管理
それぞれ詳しく解説します。
初期費用
不動産ファンドは10万円程度の費用で始められるため、投資額が比較的少なく初期費用を抑えられますが、現物不動産投資では物件購入のための大きな初期費用が必要です。現物不動産投資の場合、購入する物件のグレードにもよりますが、1,000万円以上の費用がかかることがほとんどです。
不動産ファンドは少額から参加可能で、投資初心者や、これから不動産知識をつけていきたい方にもおすすめしやすいと言えます。
利回りの高さ
一般的にうまくいけば現物不動産の方が高い利回りを期待できることが多いです。不動産ファンドは多様な物件に投資してリスクを抑えながらポートフォリオを組んで運用するため、現物不動産と比較するとローリスクローリターンな投資と言えます。一方現物不動産は物件の選定や管理状態によっては高いリターンを期待できますが、その分価値下落のリスクも含んでいます。
収益の安定性
不動産ファンドは複数の物件に投資するため収益の安定性が高いです。一方、現物不動産は単一物件への依存が高く、空室リスクなどにより収益が不安定になりやすいです。
物件の管理
不動産ファンドはプロフェッショナルによる管理が行われるため、個別の物件管理の手間がかかりません。一方で、現物不動産投資では自ら物件管理を行う必要があり、時間とコストが発生します。
不動産ファンドのメリット
不動産ファンドのメリットは3つあります。
- 少額から投資できる
- 分散投資しやすい
- 現物不動産に比べて手間がかからない
それぞれ詳しく解説します。
少額から投資できる
1つ目のメリットは、実際に不動産を購入するよりも少額から投資ができる点です。
特に、個人では資金的に投資が難しいマンションや商業施設などの大型不動産に対しても、約10万円程度と、少額から参加することが可能です。
非常に簡単に投資に取り組めるため、多くの方が不動産投資の業界に参入しやすいです。
分散投資しやすい
2つ目のメリットは、分散投資がしやすいことです。ファンドを通じて複数の物件に投資することができるため、リスクヘッジが効果的に行えます。
1つの物件に投資する場合と比べ、市場の変動や物件自体の問題が直接影響するリスクを軽減できるため、より安定した投資成果を期待できます。
現物不動産に比べて手間がかからない
3つ目のメリットは、現物不動産投資に比べて手間がかからないことです。
現物不動産の場合、物件の管理や維持、テナント対応など直接的な業務が必要ですが、不動産ファンドではこれらの管理業務を専門の運用会社が担うため、投資家はこれらの煩雑な作業から解放されます。
そのため、時間や労力を節約しながら不動産投資を行うことができるのです。
不動産ファンドのデメリット
不動産ファンドは上記で紹介したようなメリットがある手法ですが、一方でデメリットも存在します。ここでは、不動産ファンドのデメリットを2つ紹介します。
- 分配金が少額になりやすい
- 運用方針を決められない
それぞれ詳しく解説します。
分配金が少額になりやすい
不動産ファンドの分配金は少額になりやすいため注意が必要です。なぜなら、投資して得られた利益のうち、運用手数料が引かれるからです。最終的には投資家には一部の利益のみしか分配されません。
そのため、大きな収益を期待するよりは、長期的な投資戦略として考える必要があります。
運用方針を決められない
不動産ファンドでは、運用方針がファンドの管理者によって設定されるため、個々の投資家がそれを直接決定することはできません。
つまり、投資をする際にはファンドの運用方針をよく理解し、自分の投資目標と合致するかを確認する必要があります。
運用方針には物件の種類、地域、リスク許容度などが含まれますが、これらが投資の成果に直接影響します。仮に自分が同じような手法で投資を行ったとしても不満を抱かないファンドを選定しましょう。
まとめ
この記事では、不動産ファンドについて基本的な知識から種類、メリット・デメリットまで詳しく解説しました。不動産ファンドは少額から投資でき、複数の物件に分散投資することが可能で、現物不動産に比べて手間がかからないというメリットがあります。
しかし、分配金が少額になりやすく、運用方針を自分で決められないというデメリットも忘れてはなりません。不動産投資を考えている方は、これらの情報を踏まえて、自身の投資目標やリスク許容度に合ったファンドを選ぶことが重要です。
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