ソーシャルレンディングに不動産案件が多い理由とは?投資の際の注意点

LENDEXのブログ担当です。
今回は、ソーシャルレンディングの不動産案件について深く解説していきます。
ソーシャルレンディングと不動産との関係性とはどういったものか、また不動産案件にメリットはあるのかなどについて理解していただくための助けになれば幸いです。

ソーシャルレンディングに不動産案件が多い理由


当社はもちろんのこと、ソーシャルレンディングサイトでは不動産を取得するための案件が数多く見られます。

なぜソーシャルレンディングでは不動産案件が多くあるのか、その点を疑問に持つ方もいるかもしれませんね。

まずは、その理由から解説していきましょう。

取得不動産が担保になるから

ソーシャルレンディングで不動産案件が多い理由は、取得する不動産を担保に設定できるからです。
例えば、不動産会社がソーシャルレンディングを通じて5,000万円を調達したとします。

不動産会社は、5,000万円と自社資金で不動産を取得します。
ソーシャルレンディング会社は5,000万円を融資する際に、不動産会社が取得する不動産を担保として抵当権を設定するのです。

そうすれば、仮に5,000万円が不動産会社から返済されない場合も、取得不動産を売却すれば5,000万円全額を回収できる見込みが高くなるのです。

個人で住宅ローンを借りる場合も、購入する家を担保として設定しますよね。
金融機関はお金を借りる人が取得する家を担保にしておくことによって、万が一住宅ローンが返済されなくなった場合に、家を売却して貸したお金を回収できるようにしているのです。

それと同じように、ソーシャルレンディングでも取得する不動産を担保に設定することで、投資家の皆様にお金を返せるようにしているのです。

売却予定が立ってから資金調達を行う会社が多いから

不動産案件は、あらかじめ取得する不動産の売却予定の目処が立ってから不動産を購入する会社が多いです。
不動産会社にはさまざまな不動産情報が入ってくるため、相場より不動産を安く取得する機会が多くあります。

例えば、一般に売りに出せば1億円で売れる見込みが高い不動産を、6,000万円で取得できるような好条件の情報が入ってきたとしましょう。
そんなチャンスに会社に現金がないという場合、ソーシャルレンディングを利用して資金を調達するのです。

ソーシャルレンディングを通じて6,000万円の資金を調達し購入した不動産を1億円で売却することができれば、金利を支払ったとしても大きな利益を獲得することができます。

不動産会社は格安で不動産を取得し、売却する目処を立てながらソーシャルレンディングで資金調達をします。

だからこそ、ソーシャルレンディングという比較的金利の高い手段を利用してまでも資金調達するのです。

定期的な配当を行いやすいから

家賃収入を得ることを目的としてソーシャルレンディングで資金調達する不動産会社もあります。
家賃収入は毎月の定期的な収入となるインカムゲインであるため、原資としてソーシャルレンディングの金利を支払うことができます。

家賃収入が利回り20%など収益性の高い不動産を購入できれば、ソーシャルレンディングの金利が10%と高かったとしても、十分に利益を出すことができます。

これも、ソーシャルレンディングの案件に不動産案件が多いことの理由の一つだと言えます。

ソーシャルレンディングの不動産案件と他の投資方法との違い


では、ソーシャルレンディングの不動産案件と、他の不動産に関する投資にはどういった点が異なるでしょうか?

3つの投資方法において、「必要な自己資金」「利回り」「リスク」「かかる手間」の4項目を比較してみましょう。

不動産投資

不動産投資と、ソーシャルレンディングの不動産案件を比較すると以下のようになります。

投資方法 自己資金 利回り リスク 作業の手間
不動産投資 10万円~ 物件次第 空室リスクなど 契約、購入などさまざま
ソーシャルレンディング 2万円 6~13% 貸し倒れリスク ほぼなし

 

ソーシャルレンディングは少額から投資することができ、当社の場合は2万円から投資できるため、自己資金が必要が少なくて住む点が大きなメリットだと言えます。

不動産投資の場合は、実物不動産を取得することができるためソーシャルレンディングのリスクである「貸し倒れ」は発生し得ません。

その代わりに、実物の不動産投資は物件の取得や運営に様々な作業やコストが発生します。
ソーシャルレンディングの方が、不動産投資より不労所得に近いと言えるでしょう。

J-REIT

J-REITとソーシャルレンディングは、投資額に応じて配当を受け取るという比較的タイプが似ている投資方法です。
比較すると以下のようになります。

投資方法 自己資金 利回り リスク 作業の手間
J-REIT 10万円~ 2%~5% 値下がりリスク ほぼなし
ソーシャルレンディング 2万円 6%~13% 貸し倒れリスク ほぼなし

J-REITに投資するためには最低でも10万円以上必要になるため、ソーシャルレンディングの方が必要額は圧倒的に少ないと言えます。

また、J-REITの平均的な利回りは年3%~4%であるため、ソーシャルレンディングの方が高利回りだと言えるでしょう。

ただし、J-REITは証券市場で売買されているため、値上がりや値下がりが起こり売買益(キャピタルゲイン)を狙うことができるメリットがあります。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングも、ソーシャルレンディングと同じようにインカムゲインを目的とした投資手法です。
比較すると以下のように違いあることがわかります。

投資方法 自己資金 利回り リスク 作業の手間
不動産投資型クラウドファンディング 1万円~ 3~8% 空室リスクなど ほぼなし
ソーシャルレンディング 2万円 6~13% 貸し倒れリスク ほぼなし

不動産投資型クラウドファンディングは、担保として不動産を設定している点がソーシャルレンディングと同様であり、作業が発生しないことも共通点です。

利回りに関しては、ソーシャルレンディングが6%~13%であるのに対し、不動産投資型クラウドファンディングは想定利回り3%~8%という案件が多いです。
そのため、ソーシャルレンディングの方がやや利回りが高いと言えるでしょう。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングは案件情報の公開が徹底されています。
担保になる不動産、運用される不動産の住所なども詳細に公開されているため、情報公開の面では不動産投資型クラウドファンディングに分があります。

不動産案件に投資する際に注意すべきこと

最後に、ソーシャルレンディングにおいて不動産案件に投資する際に投資家の皆様に注意して頂きたい点をお伝えしておきましょう。

不動産価格は需要と供給で変化する

不動産価格は、相場によって大きく変動することを知っておいてください。
日本国内の公示地価の推移を見るに、2014年以降東京を中心とした都心の地価は緩やかな上昇傾向にあります。

ただし、公示地価はあくまで目安であり、不動産価格は買う側と売る側の都合が一致した時点で価格が大きく変動する可能性があります。

当社では、資金を借りたい事業者様に融資する金額は、担保不動産を当社と第三者で査定し、低い査定額の80%としていますが、相場の変動が大きく起こればそれ以上に価格が下落する可能性も孕んでいます。

現金化には時間がかかる

不動産は規模が大きくなればなるほど、現金化に時間がかかります。
数億円規模の大きな案件となると、それだけの資金を持つ事業者がなかなか見つからないため、3ヶ月や6ヶ月といった長い時間がかかることもあるのです。

逆に、数千万円といった金額の小さな不動産であれば購入できる事業者も多いため、比較的早い現金化が可能です。

担保不動産の額によって、貸し倒れ発生時に投資家の皆様に資金を返済するまでの時間が異なる可能性があることは念頭に置いておいてください。

まとめ

ソーシャルレンディング案件では、不動産を扱うものは担保を設定しやすいため人気があります。
そのため、当社でも不動産案件を中心に案件を組成しています。
ただし、不動産案件でもリスクがないわけではありません。

市場の変化によって大きくその価値は変わっていくことにはご留意ください。
不動産案件に投資する際は、投資対象と担保になる不動産の情報を可能な限りご自身で確認し、投資の判断を行う習慣をつけることをおすすめします。