不動産投資における収益還元法と積算・取引事例の違いとは?

LENDEXブログ担当です。
今回は不動産投資の話です。
LENDEXにも縁の深い不動産投資。

その物件の金銭的な価値の算出方法について、解説いたします。
ぜひ投資を始めるときの参考にしてみてください。

 

不動産投資における収益還元法と積算・取引事例の違いとは?

不動産物件を選ぶときには、様々な数字を見る必要があります。
その中でも「収益還元法って何?」「不動産価格の算出方法にはどんなものがある?」など、不動産価格の算出方法について疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

不動産価格の算出方法は「収益還元法」「積算法」「取引事例法」の3つがあり、収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類の算出方法に分かれています。

ここでは、収益をベースとした算出方法の収益還元法の特徴と、積算法や取引事例法との違いについて紹介します。

 

収益還元法の2つの算出方法

収益還元法は、不動産の収益性に着目した評価方法のことです。対象の不動産から生み出せるであろう将来の収益をベースとして不動産価格を算出します。「その物件にいくら稼ぐ力があるか」がわかります。

収益還元法の算出方法は、1年間の利益を還元利回りで割って算出する「直接還元法」と、将来的に得られる利益や予想される売却価格を現在価値に割り引き算出する「DCF法」の2種類です。

 

■直接還元法
直接還元法は、1年間の利益を還元利回りで割って、不動産価格を算出する方法です。

・不動産価格=1年間の利益÷還元利回り

「1年間の利益」とは、1年間で得た収益(家賃収入等)から経費を差し引いた金額です。「還元利回り」とは投資利回りのことで「キャップレート」ともいわれます。還元利回りは、不動産鑑定士が不動産価格を求める際に使うもので、国土交通省「土地総合情報システム」などを利用して類似物件の利回りから予想したり、キャップレートマップで調べることができます。

物件にもよりますが、賃貸用住宅なら還元利回りは5%〜8%程度が相場です。

たとえば、1年間の収益が120万円で経費が20万円、還元利回りが5%の場合「100万円÷0.05=2,000万円」となり、直接還元法における不動産価格は2,000万円となります。

 

■DCF法
DCF法はディスカウントキャッシュフロー法の略で、家賃下落や空室リスクも考慮したうえで不動産価格を算出する方法です。一定期間の利益を割引率で現在価値に換算し、さらに売却時の予想価格を現在価格に割り引いて価格を求めます。

現在価値に換算するとは「1年後にもらえる120万円は現在の110万円かもしれない」というような考えです。同じ120万円であっても、1年後など将来得られる120万円よりも、現在得られる120万円のほうが価値は高いとされます。早く得たお金は投資など様々なことに使えるからです。

DCF法は複雑で精緻な考え方なため、無料の計算サイトを利用して算出すると良いでしょう。

 

積算法や取引事例法との違い

積算法は費用面に着目した評価方法で不動産売買取引額を決める際に用いられ、取引事例法は類似した物件の取引事例を比較して評価する方法です。どちらも、不動産の収益性に着目した評価方法の収益還元法とは異なります。

 

■積算法
積算法とは、不動産の鑑定評価方式の原価方式のうち、賃料を求める手法のことです。土地と建物の現在価値を評価して、合算することで算出できます。積算法は不動産売買取引額を決める際に用いられます。

積算法の計算方法は以下のとおりです。

・土地の価値+建物の価値

「土地の価格」は「路線価×土地面積」で求めます。路線価は1㎡あたりどのくらいの価値があるかを示す指標の1つです。建物の価値は(新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)で求めます。

新築価とは再び新築した場合に床面積あたりいくらかかるのかを示す指標で、残存法定耐用年数は法定耐用年数から築年数を引いた値のことです。延床面積は建物の床面積の合計になります。

収益還元法は家賃収入をベースとして建物の収益性に着目した評価方法ですが、積算法は建物の費用面に着目した方法です。

 

■取引事例法
取引事例比較法のことで、対象の不動産と類似した物件の取引事例を比較して評価する方法です。売却する不動産と条件が近い不動産の過去成約事例をいくつか選び、平均坪単価を算出します。単価に売却不動産の広さを乗じ、算出した金額をベースにして、様々な要素(前面道路、方角など)を考慮したうえで価値を求めます。

取引事例法によって求めた試算価格のことを比準価格ともいいます。

 

まとめ

ここで紹介したように不動産の評価方法には、収益還元法と積算法、取引事例法の3つがあります。収益還元法は不動産の収益性に着目した評価方法で、直接還元法とDCF法に分かれます。

直接還元法は1年間の利益を還元利回りで割って不動産価格を算出し、DCF法は一定期間の利益を割引率で現在価値に換算し、売却時の予想価格を現在価格に割り引いて価格を求める方法です。

それぞれの特徴や違いを知っていることで、不動産の価値の把握や他の物件との比較、シミュレーションがしやすくなると言えます。

ただし、これらの数字を全て確認することはなかなかの手間になりますので、そんなに時間を割くことができないという方もいるかも知れません。

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