LENDEXブログ担当です。
今回は、ソーシャルレンディングのリスクの一つである、融資先の貸し倒れが起きた際に、当社の対応や方針についてお伝えさせていきたいと思います。
資金回収リスクを検討する際の、参考にしていただきたいと思います。
ソーシャルレンディングにおける「貸し倒れ」とは
まずは、ソーシャルレンディングにおける貸し倒れについて確認しておきましょう。。
貸し倒れとは、投資家の皆様から集めたお金を融資した事業者から、満額返済が見込めなくなった状況を指します。
まず、貸し倒れの前に返済遅延が発生します。
返済遅延とは、「何月何日までに満額を返済できる見込みがないので、しばらく返済を待って欲しい」と融資先から連絡があった状態を指します。
返済遅延発生時は、当社と融資先事業者が相談し、返済期限を伸ばす代わりに金利を上乗せして返済を行うという取り決めを行います。
短期間であれば当社でも返済遅延を受け付けることがありますが、（実際に当社案件で発生したことはありません）返済遅延後に再度設定した返済日に融資先から返済が行われなかった場合は、貸し倒れとして当社は融資した資金の回収に動きます。
貸し倒れが起きたら？
では、貸し倒れが発生した際に、当が社どのように対応するのか、具体的な方針を紹介していきましょう。
抵当権の順位で対応が変わる
当社が取ることのできる対応は、案件に設定されている「抵当権」の順位で変わります。
抵当権とは、担保を処分し現金化する権利のことです。
抵当権第一順位と第二順位の違い
抵当権には、「第一順位」とそれ以降の「第二順位」、「第三順位」といった順位があります。
当社では基本的に第三順位以降の案件は扱っていないため、担保は第一順位もしくは第二順位となっています。
抵当権第一順位の場合
抵当権の第一順位の権利を持つ融資先が最優先で抵当権を発動し、担保を処分する権利を有しています。
そのため、当社では第一順位の場合設定された担保不動産の売却活動を行います。
少しでも高い価格で売れるように、提携の不動産会社などで情報の拡散を図りながら買い主を探し売却を進めます。
当社は宅地建物取引業登録を行っているため、自社で売却活動が可能です。
第一順位の場合は、できるだけ高い売却価格で売れるようにして、投資家の皆様に満額を返済できるようにします。
抵当権第二順位以降の場合
一方で、全ての案件の抵当権が第一順位であるわけではありません。
以下の案件のように、第二順位のものもあります。
その場合不動産をどのように現金化するかは、第一順位の融資元事業者の意思が優先されます。
その場合、金融機関が第一順位となっていることが一般的です。
当社は第二順位の権利者として、第一順位の事業者と相談をしながらできるだけ多額の現金にできるような売却活動を協議していきます。
競売と任意売却の使い分け
不動産の現金化では、「任意売却」および「競売」で物件を売却して現金化を図ります。
任意売却と競売とではどのような違いがあり、どのように場使い分けるのかについて解説していきます。
任意売却
任意売却は、一般的な不動産売却と同様の売却活動です。
当社では任意売却を行う場合は、最低限投資家の皆様への返済額と同額の価格での売却を行う方針と定めています。
メリット
任意売却では、当社でいくらで売るのか、その価格を決定することができます。
そのため、投資家の皆様における損失を発生させることなく、満額返済が可能です。
デメリット
任意売却は価格が決定か自社で設定可能ですが、その価格で買ってくれる事業者を探さなければなりません。
当社では、融資金額を上回る市場価値を持つ不動産を担保に取っています。
しかし、案件の運用中に担保不動産の価値が下落した場合は、融資金額以上の価格で売却できるとは限りません。
また、満額返済できる金額で売却するために、相当の時間がかかる可能性もあります。
競売
競売は、法的な手続きにより、裁判所で担保不動産を売却することを指します。
メリット
競売のメリットは期日までに高い確率で現金化できることです。
裁判所を通じて入札が行われ、その中で最も高い金額を入札してきた法人や個人から現金が支払われます。
競売の場合、何月何日に行われるのか期日が決まっているため、定められた期日に入札があれば、期限を決めた現金化が可能です。
デメリット
競売は入札によとって価格が決定されるため、確実にいくらで売れるという交渉ができません。
そのため、任意売却に比べると価格が安くなる傾向があります。
また、入札がなかった場合は現金化することができません。
最低落札価格を下げて再度競売にかけることになります。
無担保有保証案件の場合の対応
当社では、すべての案件に担保を設定しているわけではありません。
下記の案件のように、無担保有保証案件もあります。
その場合、当社がどのような対応を行うのかについて解説します。
保証人資産の差し押さえを行う
無担保有保証案件では、当社は連帯保証人に対して公正証書を設定しています。
この公正証書があるため、貸し倒れ起きた場合には連帯保証人の財産を差押さえ、その財産を速やかに回収し、投資家の皆様に返済を行うことができます。
注意点
保証人の資産が返済額に対し同等なものではない場合、融資したお金の満額を回収できない可能性があります。
例えば、3,000万円の案件で保証人の資産が2,000万円しかなければ、資産全額を回収しても、投資家の皆様に返済できるお金は2,000万円です。
そのため、無担保有保証案件の債務者が複数の案件で当社から融資を受けている場合、満額返済される可能性が下がっていきます。
無担保有保証案件に投資される際には、投資家の皆様におかれましては融資先の会社が当社を通じていくら融資を受けているのかを確認して頂ければと思います。
まとめ
当社では、投資家の皆様の資産を最大限守るために、満額回収を目指せる任意売却とスピーディーな現金化を行える競売の両方を、状況を見ながら使い分けしています。
また、当社は自社で売却が可能であるため、売却活動を自社の意思で決定できます。
これまで貸し倒れが発生したことはありませんが、万が一発生してしまった場合はこのような対応を取っていく方針です。
投資家の皆様におかれましては、そういった点をご理解の上当社への投資の可否をご検討していただければ幸いです。
