駐車場収入による不労所得は可能？初期費用や失敗しやすいポイントなどを解説

「駐車場経営で不労所得を得られるのか？」と関心を持つ方も多いでしょう。結論から言えば、駐車場収入はほぼ不労所得に近い形で得られる投資手法の一つです。建物を伴う賃貸経営と比べて日常の管理負担が軽く、適切に運用すれば安定した収益が期待できます。

本記事では、駐車場経営がなぜ手間の少ない投資といわれるのか、その初期費用の相場や内訳、陥りがちな失敗ポイント、さらには収入を安定させる分散投資の重要性について、公的機関等のデータも参照しながら詳しく解説します。不労所得に近い駐車場ビジネスの実態を理解し、堅実な資産形成に役立ててください。

駐車場経営は本当に不労所得になる？結論から解説

駐車場経営は「管理の手間が少ない」ため不労所得に近い形で運用できる

駐車場経営はアパート経営などに比べて管理の手間が圧倒的に少ないため、実質的に不労所得に近い運用が可能です。入居者対応や室内設備の修繕・清掃といった日常管理がほとんど発生しません。特にコインパーキング（時間貸し）の場合は無人運営が可能で、専門の管理会社に委託すれば、オーナーの作業は収支確認や業者との連絡程度に限られます。

実際、本業を持つ方でも駐車場収入を副収入として得ているケースは多く、遠隔地の土地でも運営会社に任せてほぼ放置で収益化できる点が魅力です。

完全な不労所得ではないが、運営の負担は比較的少ない

もっとも、駐車場経営も完全に手放しで稼げるわけではありません。管理会社に委託していても、機器の故障や無断駐車など予期せぬトラブルが起こればオーナーとして対応が求められる場面もあります。また、月々の収支報告に目を通したり、税金の申告を行ったりといった最低限の監督責任は残ります。

しかし、これらの作業負担は他の投資に比べればごくわずかです。例えばアパート経営のように入居者募集やクレーム対応に追われることもなく、定期巡回や清掃も業者任せにできるため、スキマ時間で十分に管理可能です。つまり「完全放置」とまではいかないものの、駐車場経営は運営負担が非常に小さいため、実質的に不労所得に近い形で収益を得られる投資と言えるでしょう。

なぜ駐車場収入は「手間が少ない投資」と言われるのか

建物の維持管理が不要でメンテナンスコストが少ない

駐車場投資が手間の少ない理由の一つは、建物を持たないことによる維持管理負担の軽さです。例えばマンション経営では建物の老朽化対策や設備点検・修繕に常に気を配り、多額の維持費を計画的に積み立てる必要があります。しかし、駐車場には居住用建物が無いため大規模修繕が不要で、建物関連のメンテナンスコストが発生しません。

日々の管理といえば敷地の簡単な清掃や区画ラインの維持程度で済みます。また賃貸住宅のように壁や水回りの故障対応、入居者間のトラブル調整といった煩雑事も起こらないため、オーナーが神経を使う場面が圧倒的に少なくなります。

アパート経営で発生しがちな入居者トラブル対応や室内設備の修理といった業務は、駐車場経営ではほぼ皆無です。必要最低限の舗装面の補修や機器の点検を怠らなければ、維持管理にかかる手間・コストは他の不動産投資に比べ格段に抑えられるでしょう。

空室リスクや設備トラブルが少なく、安定しやすい

駐車場収入が安定しやすいと言われるのは、空室リスクの低さにも理由があります。月極駐車場の場合、契約者が退去しても住宅ほど長期間空いたままになることは少なく、比較的すぐに次の利用者が見つかる傾向があります。時間貸し駐車場に至っては不特定多数の車が出入りするため、常に一定の稼働が見込めます。

もちろん立地によりますが、需要の高いエリアであれば景気に左右されにくい安定収入が期待できるとされています。実際、日本国内の自動車保有台数は令和5年（2023年）時点で約8,245万台に上り、車社会が続く限り駐車ニーズは底堅い状況です。さらに、駐車場は一度に多数の契約者を相手にするため、一部の区画で利用が無くても他の区画の収入で補える分散効果があります。

設備面でも、駐車場に必要な機器は精算機やゲート等に限られ種類が少なく、これらの故障時も専門業者が迅速に対応する体制が整っています。他の事業に比べ致命的なトラブルが起きにくいことも、駐車場収入が安定しやすい理由の一つです。

駐車場投資の初期費用はいくら？必要な費用と内訳を解説

初期費用の目安は100万〜500万円｜土地の有無で変動する

駐車場投資に必要な初期費用は、土地を所有しているか否かで大きく異なります。すでに土地がある場合、舗装や区画線引きといった最低限の整備だけで運用を始められるため、初期費用は数十万〜数百万円程度に収まるケースが一般的です。実際、広さや台数によりますが、アパート建設のような巨額の建築費用が不要なぶん、土地所有者であれば初期投資100万〜500万円程度から駐車場を開業できるとの目安もあります。

一方、土地を持っていない場合は土地の取得費が別途必要となり、その金額は都市部では数千万円規模になることも珍しくありません。当然ながら土地購入費を含めると投資額は膨れ上がり、利回りは大幅に低下します。土地取得費を含まない場合で実質利回り数%〜十数%が見込める駐車場投資も、土地購入からでは利回りが数％台に落ち込むことがあります。

なお、初期費用を抑える方法として駐車場運営会社による一括借上げ方式を利用する手もあります。この場合、土地オーナーは土地を提供するだけで、機器設置などの初期費用を運営会社が負担し、その代わり月々一定の賃料を受け取ります。例えば大手のタイムズ24では「初期費用ゼロではじめられる土地活用」として、オーナーに安定収入を保証するサービスを展開しています。

このように、土地の有無や運営形態によって初期費用は大きく変動するため、自身の状況に合った方式を検討することが重要です。

舗装や設備などにかかる費用など主な内訳

駐車場開業に必要な初期費用の内訳をみると、土地の整備費用と設備導入費用が主な項目になります。10台規模の時間貸し駐車場を想定した場合、代表的な費用項目と相場は以下の通りです。

※10台規模の時間貸し駐車場を想定した場合の費用相場

以上を合計すると、土地代を除き約400万〜1,000万円程度が初期費用の目安となります。ただしこれは本格的なコインパーキング設備を導入した場合の試算であり、より小規模な月極駐車場であれば初期費用は大幅に抑えられます。例えば月極駐車場なら精算機やゲートが不要なため、必要なのは区画線と案内看板程度で、数十万円〜せいぜい100万円台で開業することも可能です。

このように規模と方式によって必要経費は異なりますので、複数の業者から見積もりを取り、自身の予算に合った計画を立てることが大切です。

駐車場投資で失敗しやすいポイントとは？よくある落とし穴に注意

立地によっては空きが出やすく、収益が伸びにくいこともある

駐車場投資の成否は立地条件に大きく左右されます。需要の乏しい場所で駐車場を始めても、思ったように車が集まらず区画が空いたままになり、収益が伸び悩むケースが少なくありません。特に郊外の住宅地や車の往来が少ないエリアでは、稼働率が低下して収益が不安定になる可能性があります。また、同じ地域に競合の駐車場が増えすぎると利用者が分散し、価格競争で収益が圧迫される恐れもあります。

初期投資が少なくリスクも小さいために安易に参入する土地オーナーが多く、過当競争で収益が減少する事例が各地で見られます。例えば需要に対して小規模駐車場が乱立した結果、1台あたりの利用頻度が下がってしまい維持管理の負担だけが残る、といった失敗例も報告されています。

こうした事態を避けるには、「土地が空いているからとりあえず駐車場にする」のではなく、事前に周辺の需要や競合状況を綿密に調査することが重要です。駅前・繁華街・オフィス街など確実に車のニーズが高い場所なのか、周囲に既存の駐車場はどれくらいあり稼働率はどうか――これらを見極めた上で収支シミュレーションを行い、立地に見合った経営計画を立てる必要があります。

収支シミュレーションが甘く、想定より利益が出ないケースもある

駐車場投資で失敗しやすいポイントの一つに、収支シミュレーションの見積もりが楽観的すぎることがあります。例えば「常に満車に近い稼働率が続く」前提で収益計画を立てたり、経費や税金を十分に織り込まなかったりすると、実際の手取り額が想定を大きく下回る結果になりかねません。特に時間貸し駐車場では天候やイベント、有料無料の周辺状況によって利用率が変動するため、常に100%近い稼働を見込むのは危険です。

また、料金設定も地域相場とかけ離れて高すぎると利用者が敬遠し、逆に低すぎると稼働率が上がっても利益が出ません。こうした要素を踏まえ、シミュレーション時には複数パターンの稼働率や料金設定で収益を試算し、最悪の場合でも投資が成り立つか検証しておくことが大切です。周辺駐車場の稼働状況を参考に想定稼働率を控えめに設定し、想定収入から経費を引いた純利益で初期投資を回収できるか慎重に見極めるべきでしょう。

たとえ土地を所有していて設備投資のみの場合でも、競合出現や需要低迷で計画通りにいかないリスクがあります。シミュレーション段階で甘い見通しをせず、十分な余裕をもった計画を立てることが成功への近道です。

維持費や税金を見落とし、手取りが思ったより少なくなることもある

駐車場収入から得られる利益を過大に見積もってしまう原因として、ランニングコストや税金の見落としも挙げられます。駐車場経営では、一度整備した後も定期的な維持費や各種税負担が発生します。土地や設備には固定資産税・都市計画税（市街化区域内）、償却資産税などが課税され、得られた利益にも所得税や住民税（個人事業税）などがかかります。

さらに年間売上が一定規模を超えれば消費税の納税義務も生じます。これらを考慮せずに収支計画を立てると、税引き後の手残りが想定より大幅に少なくなる恐れがあります。

特に見落とされがちなのが土地の固定資産税です。住宅用地として家屋が建っている土地には税額が大幅に軽減される特例（小規模住宅用地で課税標準1/6等）がありますが、駐車場のように建物が無い土地にはこの特例が適用されません。その結果、更地を駐車場にした途端に固定資産税が最大で6倍（1/6特例が外れるため）に跳ね上がった、というケースも実際にあります。

また、アスファルト舗装や照明設備を設置すれば償却資産税の課税対象にもなります。加えて、駐車場を運営していく中では清掃費用や保険料、設備の修理交換費など細かなコストも積み重なります。運営会社と一括借上げ契約をしている場合は収入から管理手数料が天引きされるため、自分の手元に残る金額は売上総額よりずっと少なくなる点にも注意が必要です。

こうした経費・税金を差し引いた実質利益をきちんと見積もり、収益性を判断することが肝要です。

集客ニーズを読み違え、稼働率が上がらないリスクがある

駐車場投資では「その土地でどんな駐車需要があるのか」を誤ると、思うように稼働率が上がらないリスクがあります。例えばビジネス街に近い土地なのに月極（月貸し）のみで運用してしまったり、逆に住宅街にコインパーキング専門で設置したりすると、利用者のニーズとミスマッチを起こす可能性があります。前者では短時間駐車需要を取りこぼし、後者では長期契約ニーズを満たせず空きが増えるといった具合です。

駐車場の種類（時間貸し or 月極）や料金体系は立地特性に応じて柔軟に決める必要があります。駅近や商業施設周辺では不特定多数の車が回転よく利用できるコインパーキングが高収益を狙えます。一方、住宅街やオフィス街では月極駐車場として長期間の安定需要を確保する方が適しています。この判断を誤ると、「需要があるはず」と見込んでいた利用者層が思うように集まらず、稼働率が低迷する結果になりかねません。

また、利用者目線を欠いた運営も失敗要因となります。たとえば周辺相場とかけ離れた料金設定や、不便な出入口配置、セキュリティ面の不安がある駐車場は敬遠され、近隣により使いやすい駐車場があればそちらに客足を奪われてしまいます。

利用ニーズを的確に読み取り、それに合わせて駐車場の形態・運用を最適化することが重要です。開業前には「この場所を利用するのはどんな人か？短時間か長時間か？何時帯が多いか？」等を具体的に想定し、必要に応じて予約制の導入や最大料金設定などで利用者に選ばれる駐車場を目指しましょう。

駐車場投資だけで大丈夫？分散投資でリスクを抑えよう

分散投資を取り入れることで収入の安定性が高まる

駐車場投資は比較的安定した収入源になり得ますが、それだけに頼るのはリスクもあります。天候や景気、近隣環境の変化などによって収益が変動する可能性はゼロではなく、災害等で駐車場が使えなくなればその間収入は止まってしまいます。

そこで重要になるのが分散投資の考え方です。複数の異なる資産や投資商品に資金を振り分けることで、一つの投資が不調でも他で補えるため、全体として安定した資産形成が期待できます。

金融庁の資料でも、長期・積立・分散による投資が資産形成に大きな効果をもたらすとされています。実際、異なる値動きをする資産を組み合わせれば、ポートフォリオ全体の変動を緩和できることが知られています。

駐車場収入も、他の投資と組み合わせることでリスク分散効果が高まり、仮に一時的に駐車場の収入が落ち込んでも家計や資産全体への影響を小さくできます。特に駐車場投資は不動産に分類されるため、株式や債券など金融資産と組み合わせると経済環境に対する耐性が増すでしょう。

要するに、駐車場投資で得た利益を他の投資にも回す、あるいは他の収入源を持った上で駐車場経営を行うことで、より安定的で堅実な不労所得を目指せるのです。

分散投資におすすめの投資商品

分散投資を検討する際、駐車場収入と相性が良い主な投資商品には以下のようなものがあります。それぞれ特徴が異なるため、自身のリスク許容度や運用方針に合わせて組み合わせると良いでしょう。

株式投資

企業の株式に投資することで、業績に応じた配当金や株価上昇によるキャピタルゲインを狙う方法です。株式は値動きの振れ幅が大きい高リスク・高リターン資産ですが、長期的に見れば経済成長とともにリターンが期待できます。例えば日経平均株価に毎年定額投資を続けた場合、約20年間で元本が2倍以上になったという試算もあり、時間を味方につければ大きな資産形成効果が得られます。

駐車場収入のような安定収入と組み合わせることで、株式投資の短期的な値下がりリスクを心理的に緩和しつつ、長期の高いリターンを取り込むことが可能です。ただし個別株は倒産リスクもあるため、投資信託などで複数銘柄に分散投資するのがおすすめです。

投資信託

投資信託は、投資家から集めた資金をプロが株式や債券など複数の資産に分散投資して運用する金融商品です。少額から広く分散できる点が最大のメリットで、駐車場収入の一部を積み立てる先としても適しています。

株式型・債券型・バランス型など種類も豊富で、自分で銘柄選定する手間もかかりません。たとえばインデックスファンドに定期積立すれば、世界経済の成長に合わせたリターンを手軽に享受できます。金融庁も長期の資産形成には低コストの投資信託を活用した積立投資が有効と推奨しており、公的制度のNISAなどを利用すれば運用益が非課税になるメリットもあります。

駐車場経営と並行して投資信託によるコツコツ投資を続けることで、長期的な資産の底上げとリスク分散を図ることができるでしょう。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、ビルやマンションなど大規模不動産を小口の権利に分け、投資家が少額から出資できるようにした金融商品です。具体的には不動産私募ファンドやJ-REIT（不動産投資信託）などが該当します。

駐車場投資と同じ不動産セクターですが、直接物件を所有する場合と比べて運用や管理の負担が無い点で手軽です。利回りは商品によって様々ですが、一般的な小口化商品の実質利回りは年2〜7%程度とされています。不動産小口化商品のメリットは、数十万円〜数百万円と比較的少額からプロが選定した不動産ポートフォリオに参加でき、賃料収入や物件売却益の一部を安定的に受け取れることです。

一方、直接投資より利回りは低めに抑えられる傾向があり、また元本保証は無い点には注意が必要です。不動産小口化商品は、駐車場経営で培った不動産分野の知見を活かしつつ、自分で管理しなくても不動産収益を得られる手段として有用でしょう。

融資型クラウドファンディング

融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）は、インターネット上で投資家から資金を募り、事業者への貸付（ローン）に充てる仕組みです。投資家は貸付先からの利息収入を分配金として受け取ります。特に近年は不動産業者への貸付案件を扱うサービスが増えており、不動産担保付きローンへの出資を通じて年利5〜10%前後の利回りを狙える案件も多く見られます。

融資型クラウドファンディングの魅力は、銀行預金より高い利回りを比較的安定した形で得られる点です。貸付先が契約通り利息支払い・元本返済を行えば、株式のように価格変動を気にせず定期的なインカムゲインが得られます。

ただし、借り手のデフォルト（貸し倒れ）リスクが最大の注意点で、万一貸付先が破綻すれば元本割れの可能性があります。そのため、多くの案件では万が一に備えて不動産などの担保や保証を設定し、リスク低減を図っています。また一社だけに集中投資するのではなく、複数の案件に少額ずつ分散投資することでリスクをさらに抑えられます。

駐車場収入と融資型クラウドファンディングを組み合わせれば、不動産実物収入＋金融型収入のポートフォリオが構築でき、収入源の多様化による安定性向上が期待できるでしょう。

少額から始める堅実投資「LENDEX」の融資型クラウドファンディング

LENDEXは、2万円という少額から始められるため、投資初心者にも取り組みやすい融資型クラウドファンディングです。想定利回りは年6～10%と、銀行預金よりも高いリターンが期待できるうえ、不動産担保ローンへの出資となるため、相場変動の影響を受けにくく安定した運用が可能です。

また、毎月の分配金があるため、継続的なインカムゲインを得られる点も魅力です。多くの案件に担保や保証が設定されており、万が一貸し倒れが発生しても、担保処分などで出資金の回収が図れます。

さらに、サービス開始以来、貸し倒れゼロの実績を誇る点も投資家にとって安心材料です。ただし、元本保証はないため、リスク分散が重要です。複数のファンドに少額ずつ分散投資することで、リスク軽減を図ることができます。

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【FAQ】駐車場投資に関するよくある質問

Q1. 駐車場投資は何年で回収できるのか？

ケースによりますが、おおむね10年前後で初期投資を回収できる例が多いです。 利回り5〜10%程度の収益が出れば10〜20年で投資額を回収できる計算になります。例えば繁華街近くのコインパーキングでは高い稼働率により、3〜5年程度で初期費用を回収した事例もあります。

Q2. 土地がなくても始められる？

はい、土地がなくても駐車場投資を始める方法はあります。 ただし土地を購入するか他者から借りる必要があるため、その分初期費用やリスクが大きく増加します。例えば土地取得費を含めると、利回りは3〜7%程度まで下がり投資回収に長い年月を要するケースもあります。

Q3. 駐車場経営って結局どこまで“ほったらかし”で稼げるの？

完全に何もしないで収益を得ることはできませんが、比較的手間は少ないです。 日常の清掃や集金などは管理会社に委託すれば、オーナーの作業は月々の収支確認程度で済みます。ただし、無断駐車や精算機の故障などトラブル発生時には対応が必要になるため、全くの放置とはいきません。

まとめ｜駐車場で不労所得を目指す人が知っておくべきこと

駐車場経営は管理負担が少なく利回りも数%〜十数%程度が期待できるため、不労所得に近い安定収入を得られる有望な手段です。一方で、収益は立地や需要に左右されやすいうえ、税金負担など見えにくいコストもあります。

成功のためには事前の市場調査や複数パターンでの収支シミュレーションが不可欠です。また、駐車場投資だけに偏らず他の資産との分散投資を取り入れることで、リスクを抑えつつ着実に資産形成を進めることができるでしょう。公的データや専門家の知見を踏まえて計画を練り、堅実な不労所得への第一歩を踏み出してみてください。

参考元
・国土交通省「駐車対策の現状」
・松山市「教えて！固定資産税」
・国土交通省「駐車場関連施策のあり方について」
・国土交通省「機械式駐車場の適切な維持管理に関する指針」